Marchand de biens : le guide complet

L’activité de marchand de biens vous intéresse et vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez ce guide complet pour vous donner les principales informations à connaitre absolument avant de devenir marchand de biens.
- Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
- Quel est le salaire moyen d’un marchand de biens ?
- Comment devenir marchand de biens : formation, business plan, étude de rentabilité.
- Quel statut pour les marchands de biens ?
- Quelle TVA s’applique aux marchands de biens ?
- Quels sont les avantages et inconvénients du métier de marchand de biens
- Les compétences nécessaires pour devenir marchand de biens
- Comment trouver les bonnes opportunités d’achat revente immobilier ?
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
La définition du marchand de biens
Un marchand de biens réalise des opérations d’achat et de revente de biens immobiliers en vue de réaliser un bénéfice. Contrairement à un promoteur immobilier qui construit des biens neufs, le marchand de biens se concentre sur l’achat de biens existants, tels que des maisons, des appartements, des terrains, etc., qu’il rénove éventuellement avant de les revendre. Ce type d’activité est réalisé à titre professionnel et correspond à une activité commerciale car le marchand de biens réalise une plus value immobilière.
Pour cela, le marchand de biens doit créer de la valeur afin de générer cette plus-value. La valeur d’un bien immobilier peut s’apprécier, notamment en réalisant une division ou bien une rénovation afin d’exploiter tout le potentiel du bien. Nous consacrons un article entier sur comment devenir marchand de biens.
Les particularités du marchand de biens
Le marchand de biens a une vision court terme puisque son objectif est de réaliser une plus value rapidement. La définition du marchand de biens immobiliers est donc différente de celle de l’investisseur locatif. Ce dernier cherche d’avantage à obtenir une rentabilité sur le long terme.
Le marchand de biens se différencie aussi d’autres professions de l’immobilier tels que les promoteurs qui se chargent de construire des logements neufs. A l’inverse, le marchand de biens ne fait qu’optimiser des logements anciens grâce des rénovations ou réhabilitations. Egalement les optimisations peuvent se réaliser par le fait de diviser un bien immobilier ou bien en effectuant une division parcellaire.
Enfin, le marchand de biens n’est pas un agent immobilier, qui est un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur. A l’inverse, le marchand de biens achète et vend en son nom propre. Il s’agit donc de deux activités totalement différentes mais qui peuvent se cumuler. Le métier d’agent immobilier présente toutefois plus de restrictions car il faut obtenir une carte professionnelle avant d’exercer. A l’inverse, comme nous l’expliquons dans un article dédié, la carte professionnelle marchand de biens n’existe pas.
Quel est le salaire d’un marchand de biens ?
Les critères à prendre en compte pour calculer le salaire du marchand de biens
Estimez votre futur salaire
La fiscalité sur les salaires du marchand de biens
Comment devenir marchand de biens ?
Devenir marchand de biens ne s’improvise pas, il s’agit d’un métier complexe. Pour devenir marchand de biens, vous devrez maitriser de nombreux sujets fiscaux, techniques et règlementaires. Ainsi, nous vous recommandons de vous faire accompagner et de suivre une formation spécialisée au métier de marchand de biens immobiliers.
La formation du marchand de biens
En effet, la formation du marchand de biens est un élément clé à sa réussite. Une bonne formation de marchand de biens immobilier permet d’avancer beaucoup plus vite et surtout d’éviter des erreurs.
Le métier de marchand de biens immobilier présente trop de spécificités pour se lancer dans l’inconnu. Une simple erreur sur votre business plan ou sur le calcul de la TVA du marchand de biens suffit à rater une opération d’achat-revente.
La formation du marchand de biens permet de limiter les erreurs et de sécuriser les opérations pour devenir un marchand de biens à succès. Même si vous avez déjà une expérience immobilière, par exemple en investissement locatif, nous recommandons tout de même de réaliser une formation de marchand de biens.
Le calcul de rentabilité des opérations du marchand de biens
Pour devenir marchand de biens, vous devez réfléchir à votre stratégie pour réaliser des opérations d’achat-revente rentables. Le marchand de biens immobiliers a le goût des chiffres.
Le calcul de rentabilité est une des bases du métier de marchand de biens. D’une façon schématique, le calcul de rentabilité du marchand de biens correspond à la différence entre son prix de revente et son prix d’achat. A cela, vous devez aussi ajouter les différents coûts et frais sur son opération. Nous vous invitons à consulter notre article complet sur le calcul de rentabilité du marchand de biens.
Le business plan du marchand de biens
Devenir marchand de biens immobilier suppose de réaliser des opérations rentables et de maîtriser leurs différentes particularités. Vous devez bien maîtriser les prix d’achat et de revente des biens immobiliers. Dans ce sens, la connaissance de son secteur est primordiale vous réaliser des opérations immobilières rentables.
De même, vous devez estimer les différents frais à supporter sur chaque opération pour devenir un marchand de biens accompli. Et vous devez maitriser parfaitement les délais de vos opérations. En effet, le temps est un des principaux ennemis du marchand de biens. La capacité à gérer les délais notamment dans les phases de travaux et de démarches administrative est clé. De plus, les meilleurs marchands de biens sont capables d’enchainer les opérations afin d’assurer un roulement régulier dans leurs revenus.
Tous ces éléments sont donc à intégrer à votre business plan de marchand de biens. En résumé, vous devez connaitre parfaitement votre marché pour vous garantir une plus value dans vos opérations de marchand de biens. Mais ce calcul de rentabilité n’est pas suffisant, d’autres paramètres comme la gestion des délais et l’enchainement des opérations s’intègrent dans votre business plan de marchand de biens.
Quel statut choisir pour devenir marchand de biens ?
Particulier, un statut risqué
Le statut de marchand de biens n’est pas compatible avec le statut du particulier. En effet, l’activité de marchand de biens immobiliers est une activité commerciale. Vous ne pouvez pas l’exercer en tant que particulier de façon habituelle.
Vous vous exposez à une requalification en marchand de biens avec toutes ses conséquences fiscales si vous exercez en tant que particulier : paiement de la TVA, des charges sociales et des pénalités de retards associées.
Auto-entrepreneurs et SCI, deux autres statuts incompatibles
La société de marchand de biens
En résumé, le statut de marchand de biens le plus approprié doit autoriser une activité commerciale. Cette activité s’exerce donc avec une société de marchand de biens.
Pour cela, vous devrez certainement opter pour une entreprise individuelle ou une société de type SAS (société par action simplifiée) ou SARL (société anonyme à responsabilité limitée). Ces deux types de sociétés présentent chacune leurs caractéristiques que nous détaillons plus précisément dans notre article sur le statut du marchand de biens.
La principale différence tient dans le mode de rémunération du dirigeant compte tenu des charges sociales. Ainsi, la SAS de marchand de biens est plus pertinente pour se verser des dividendes alors que la SARL est plus appropriée pour se verser un salaire.
Le choix du statut juridique dépend de votre situation personnelle, nous vous conseillons donc de vous rapprocher d’un expert-comptable. Il peut vous conseiller sur le meilleur statut à choisir pour la création de votre société de marchand de biens. Ensuite, il vous sera utile pour vous conseiller et vous accompagner dans votre activité, en plus de réaliser votre comptabilité de marchand de biens.
Quelle est la TVA du marchand de biens ?
- Exonération de TVA
- TVA sur marge
- TVA sur le prix de vente
Quels sont les avantages et les inconvénients du marchand de biens ?
Les avantages du métier de marchand de biens
Le métier de marchand de biens présente un certains nombre d’avantages que nous allons vous présenter. Tout d’abord, cette activité peut permettre de réaliser un certain profit si ces opérations de marchand de biens sont biens réalisées. En achetant des biens immobiliers à des prix avantageux, en les rénovant si nécessaire et en les revendant à un prix supérieur, les marchands de biens peuvent réaliser des bénéfices intéressants.
Ensuite, contrairement aux promoteurs immobiliers qui doivent souvent s’engager dans des projets de construction à long terme, les marchands de biens peuvent acheter et vendre des biens plus rapidement, ce qui leur offre une plus grande flexibilité dans leurs opérations. Egalement, les marchands de biens peuvent diversifier leurs investissements en achetant différents types de biens immobiliers dans différentes localités, ce qui leur permet de répartir les risques.
Egalement, l’activité de marchand de biens présente l’avantage de pouvoir générer des revenus assez rapidement. Les plus values sont en effet beaucoup plus rapides que dans l’investissement locatif et les rentabilités sont généralement supérieures. D’autre part, être marchand de biens présente l’avantage de vous offrir un métier complet avec des thématiques très variées. Enfin, l’activité peut vous permettre d’atteindre votre objectif d’être votre propre patron.
Enfin, en rénovant des biens immobiliers négligés ou en les transformant pour les adapter à de nouveaux usages, les marchands de biens peuvent contribuer à revitaliser des quartiers et à créer de la valeur ajoutée pour la communauté. Le marchand de biens a donc un rôle important pour réduire la crise du logement que nous connaissons actuellement.
Les inconvénients du marchand de biens
Cependant, il est important de noter que le métier de marchand de biens comporte également des risques, notamment liés aux fluctuations du marché immobilier, aux coûts de rénovation imprévus, et à la nécessité de gérer efficacement les finances et les risques juridiques associés aux transactions immobilières. Le métier de marchand de biens présente donc aussi des inconvénients. En premier lieu, la phase de prospection peut se révéler difficile et frustrante.
En effet, il est compliqué de trouver des bonnes affaires lorsqu’on commence cette activité, notamment à cause du manque de réseau. Deuxièmement, vous vous exposez à un risque de perte de capital à cause d’imprévus ou de retournement du marché immobilier. Enfin, être marchand de biens présente l’inconvénient de faire face à des délais très longs, notamment pour la réalisation des démarches d’urbanismes.
Les compétences nécessaires pour devenir marchand de biens
Vous devrez maitriser plusieurs compétences pour devenir marchand de biens. Le métier est exigeant et implique d’acquérir un savoir-faire technique pour mener à bien ses opérations.
Connaissance du marché immobilier
Premièrement, la connaissance du marché immobilier est essentielle. Il faut comprendre les tendances du marché immobilier ainsi que les facteurs qui influent sur les prix des biens immobiliers. Egalement, vous devrez savoir estimer la valeur d’un bien immobilier pour acheter des propriétés à un prix compétitif et maximiser les bénéfices lors de la revente.
Avoir de solides compétences commerciales
Deuxièmement, l’activité de marchand de biens demande des connaissances qui sont davantage transverse telle que de solides compétences en négociation. La capacité à négocier efficacement avec les vendeurs, les agents immobiliers et d’autres parties prenantes est importante pour obtenir les meilleurs prix d’achat et de vente. Vous devrez d’autre part comprendre les lois et les réglementations immobilières locales est essentiel pour éviter les problèmes juridiques et les litiges lors des transactions immobilières. Ensuite, la gestion de projet est clé dans l’activité de marchand de biens. La capacité à gérer efficacement les projets de rénovation immobilière, y compris la coordination des entrepreneurs, la gestion des budgets et des échéanciers, est nécessaire pour maximiser les bénéfices. De même le marchand de biens doit maitriser les techniques de commercialisation. Savoir commercialiser efficacement les biens immobiliers à vendre est important pour attirer des acheteurs potentiels et vendre les propriétés rapidement.
Une gestion financière irréprochable
Troisièmement, l’activité de marchand de biens requière une gestion financière irréprochable pour pérenniser son activité. Ainsi, comme toute activité commerciale, le métier de marchand de biens comporte des risques. La capacité à évaluer et à prendre des risques calculés est donc essentielle pour réussir. Savoir gérer efficacement les finances, y compris la budgétisation des coûts d’achat, de rénovation et de vente, ainsi que la gestion des flux de trésorerie, est important pour assurer la rentabilité des opérations d’achat revente immobilier.
Comment trouver les bonnes opportunités d’achat-revente immobilier ?
Trouver les bonnes opportunités d’investissement immobilier nécessite une combinaison de recherche et de réseautage. C’est le coeur du métier de marchand de biens qui est toujours en recherche de la prochaine acquisition immobilière. Voici quelques stratégies pour identifier des opportunités d’investissement immobilier :
- Surveiller les annonces immobilières : Parcourez régulièrement les annonces immobilières en ligne, dans les journaux locaux et sur les plateformes spécialisées pour repérer les biens immobiliers à vendre qui pourraient présenter un potentiel de plus value à la revente.
- Réseauter avec les professionnels de l’immobilier : Entrez en contact avec des agents immobiliers, des courtiers, des avocats spécialisés en immobilier, des entrepreneurs en construction et d’autres professionnels de l’industrie pour être informé des opportunités d’investissement avant qu’elles ne soient rendues publiques.
- Participer à des ventes aux enchères immobilières : Les ventes aux enchères immobilières peuvent offrir des opportunités d’acquérir des biens à des prix compétitifs. Recherchez les ventes aux enchères immobilières organisées par les banques, les tribunaux ou les sociétés de vente aux enchères.
- Faire des recherches sur les propriétés abandonnées : Identifiez les propriétés abandonnées ou nécessitant des rénovations importantes qui pourraient être acquises à un prix inférieur à leur valeur réelle.
- Analyser les données du marché : Utilisez des outils et des données immobilières pour analyser les tendances du marché, les prix des propriétés comparables et les perspectives de croissance dans une région donnée.
Évaluer la rentabilité d’un projet immobilier en tant que marchand de biens
Évaluer la rentabilité d’un projet immobilier en tant que marchand de biens requiert une analyse approfondie et une compréhension précise des différents aspects du marché immobilier, des coûts associés à l’acquisition et à la rénovation des biens, ainsi que des prévisions de vente. Voici les étapes clés pour évaluer la rentabilité d’un tel projet :
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Analyse du marché : Commencez par une analyse approfondie du marché immobilier dans la zone concernée. Étudiez les tendances récentes en matière de prix de l’immobilier, de demande et d’offre, ainsi que les prévisions de croissance économique et démographique.
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Estimation des coûts d’acquisition : Calculez avec précision les coûts d’acquisition du bien immobilier, y compris le prix d’achat, les frais de notaire, les frais de courtage éventuels et les taxes. Il est également essentiel de prévoir une marge pour les frais imprévus.
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Analyse des coûts de rénovation : Évaluez les coûts estimés des travaux de rénovation nécessaires pour améliorer le bien et augmenter sa valeur marchande. Cela inclut les coûts des matériaux, de la main-d’œuvre, des permis de construire et éventuellement des honoraires professionnels.
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Prévision des coûts de possession : Tenez compte des coûts récurrents liés à la possession du bien immobilier, tels que les impôts fonciers, les primes d’assurance, les frais d’entretien et les charges mensuelles associées.
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Estimation de revenus : Estimez le prix de vente potentiel du bien après rénovation en vous basant sur les données du marché et les comparables récents. Assurez-vous de prendre en compte les délais de vente et les frais de commercialisation.
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Analyse des risques : Identifiez et évaluez les risques potentiels associés au projet, tels que les fluctuations du marché immobilier, les retards dans les travaux de rénovation, les dépassements de budget et les problèmes juridiques éventuels.
En utilisant une approche méthodique et en tenant compte de tous ces facteurs, vous serez en mesure d’évaluer la rentabilité d’un projet immobilier en tant que marchand de biens de manière plus précise et de prendre des décisions éclairées pour maximiser vos rendements.
Quelles sont les étapes pour acheter et revendre un bien immobilier en tant que marchand de biens ?
L’achat et la revente d’un bien immobilier en tant que marchand de biens impliquent plusieurs étapes clés que nous détaillons ci-dessous.
Identification des opportunités
Tout d’abord, il faut évidemment identifier les bons projets sur lesquels se positionner. Recherchez des biens immobiliers à acheter qui présentent un potentiel de rénovation et de revente rentable pour un marchand de biens. Utilisez diverses sources telles que les annonces immobilières en ligne, les ventes aux enchères, les réseaux professionnels et les contacts avec des agents immobiliers.
Effectuez une analyse approfondie de la rentabilité potentielle de chaque propriété en prenant en compte le prix d’achat, les coûts de rénovation, les frais de transaction, les taxes et impôts, ainsi que les bénéfices escomptés lors de la revente. Le marchand de biens effectue une inspection approfondie de la propriété pour identifier les défauts, les réparations nécessaires et les coûts associés à la rénovation. Obtenez des devis de professionnels qualifiés pour évaluer les coûts de rénovation.
Pour trouver un bien consultez notre page sélectionnant des biens rentables.
Le marchand de biens prépare son acquisition
Premièrement, négociez les modalités d’achat avec le vendeur et signez un contrat d’achat-vente. Assurez-vous de disposer de tous les documents juridiques nécessaires en tant que marchand de biens et de respecter les délais prévus lors de la vente. Ensuite, obtenez le financement nécessaire pour l’achat de la propriété et les travaux de rénovation. Cela peut impliquer un prêt immobilier, un prêt relais, des fonds propres personnels ou d’autres sources de financement.
Deuxièmement, le marchand de biens entame la phase d’optimisation du bien une fois propriétaire. Elle consiste souvent à réaliser une division ou bien à entamer des travaux. Supervisez les travaux de rénovation ou engagez un entrepreneur général pour gérer le projet. Veillez à respecter les échéanciers, les budgets et les normes de qualité pour maximiser la rentabilité du projet.
La commercialisation du bien
Une fois que la division du bien ainsi que les éventuels travaux rénovation sont terminés, la phase de commercialisation est cruciale pour le marchand de biens. En effet, la marge que réalise le marchand de biens se détermine à cette étape précise. Dans un marché immobilier compliqué, la phase de commercialisation est très importante.
Tout d’abord la valorisation de la propriété est clé avec la mise en valeur des caractéristiques et des améliorations du bien en mettant en place une présentation attrayante. Cela peut inclure la mise en scène de la maison, la rédaction de descriptions détaillées, la création de photos de haute qualité et la réalisation de visites virtuelles si possible. Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier, cela est donc valable pour les techniques de commercialisation mise en place.
Déterminez un prix de vente compétitif en tenant compte du marché immobilier local, des caractéristiques de la propriété, de son emplacement, de la concurrence et du retour sur investissement attendu. Vous pouvez consulter des agents immobiliers locaux et analyser les ventes comparables pour établir un prix réaliste. Néanmoins, la détermination du prix de vente doit rester de la responsabilité du marchand de biens qui doit maitriser parfaitement son sujet.
Le marchand de biens élabore un plan de commercialisation précis pour promouvoir la propriété auprès d’acheteurs potentiels. Cela peut inclure des annonces sur des sites Web immobiliers, des publications dans les journaux locaux, des campagnes de marketing sur les réseaux sociaux, des panneaux publicitaires et des visites ouvertes. Engagez un agent immobilier local pour vous aider à commercialiser la propriété et à faciliter le processus de vente. Un agent expérimenté peut fournir des conseils précieux sur la fixation du prix, la négociation des offres et la gestion des formalités administratives.
Enfin, la dernière étape consiste à la réception des offres d’achat des acheteurs potentiels. Négociez les termes de vente, y compris le prix, les conditions de paiement et les éventuelles clauses supplémentaires. Une fois que vous avez accepté une offre d’achat, travaillez avec votre agent immobilier et votre notaire pour finaliser la vente. En tant que marchand de biens, assurez-vous que toutes les formalités administratives et les vérifications juridiques, sont satisfaites avant la signature de l’acte définitif.
Les erreurs courantes à éviter en tant que marchand de biens
En tant que marchand de biens, il est essentiel d’éviter certaines erreurs courantes qui pourraient compromettre la rentabilité de vos projets immobiliers.
L’une des erreurs les plus fréquentes est de sous-estimer les coûts d’acquisition, de rénovation et de vente d’un bien immobilier. Assurez-vous de réaliser une analyse financière approfondie et d’inclure tous les coûts possibles dans votre budget. Assurez-vous de comprendre la demande du marché, les prix des propriétés comparables et les perspectives de revente dans le secteur. Le marchand de biens doit connaitre parfaitement tous les aspects financiers de son projet.
D’autre part, le marchand de biens doit veiller aux différents sujets techniques et juridiques sur son bien. Ne pas effectuer une analyse approfondie sur une propriété peut entraîner des problèmes imprévus, tels que des défauts structurels, des problèmes de zonage ou des litiges juridiques. Assurez-vous de faire inspecter la propriété par des professionnels qualifiés et de vérifier tous les éléments importants avant de finaliser l’achat. De la même façon, ne pas tenir compte des aspects juridiques et fiscaux des transactions immobilières est un danger pour le marchand de biens. Assurez-vous de consulter des professionnels qualifiés, tels que des avocats et des comptables, pour vous assurer que toutes les obligations légales et fiscales sont respectées.
Enfin, la gestion des délais est clé pour le marchand de biens à toute les phases du projet. Cela commence dès la signature du compromis d’achat où vous devrez faire avancer les choses avec les différentes parties prenantes telles que les vendeurs, notaires, agents immobiliers, urbanisme etc. Ensuite, une fois propriétaire le marchand de biens doit gérer les délais avec ses artisans. Le dépassement des délais de rénovation peut entraîner des retards dans la vente de la propriété et des coûts supplémentaires. Assurez-vous d’établir un calendrier réaliste pour les travaux de rénovation et de suivre de près leur progression pour respecter les échéanciers.
En conclusion, vous avez désormais beaucoup d’informations pour vous faire une idée sur le métier de marchand de biens. Il s’agit d’une activité réellement passionnante du fait qu’elle soit très variée et quelle demande un engagement pour maitriser tous les aspects techniques et règlementaires de la profession. Nous sommes à votre écoute si vous souhaitez partager votre projet et suivre un de nos modules d’accompagnement.