Marchand de biens : le guide complet
L’activité de marchand de biens vous intéresse et vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez ce guide complet pour vous donner les principales informations à connaitre absolument avant de devenir marchand de biens.
Découvrez le guide complet sur le marchand de biens immobilier, afin de maitriser tous les aspects essentiels pour devenir marchand de biens. Dans ce guide, vous découvrirez :
- Qu’est-ce qu’un marchand de biens immobiliers : définition ?
- Quel est le salaire moyen d’un marchand de biens ?
- Comment devenir marchand de biens : formation, business plan, étude de rentabilité.
- Quel statut pour les marchands de biens ?
- Quelle TVA s’applique aux marchands de biens ?
- Conclusion : avantages et inconvénients du métier de marchand de biens
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
La définition du marchand de biens
La définition du marchand de biens est la suivante : un marchand de biens est une entreprise qui achète et revend des biens immobiliers en touchant un bénéfice sur chaque transaction. Le business model du marchand de biens est simple, il revend plus cher les biens immobiliers qu’ils ne les achètent. Pour cela, le marchand de biens doit créer de la valeur afin de générer une plus-value. La valeur d’un bien immobilier peut s’apprécier, notamment en réalisant une division ou bien une rénovation afin d’exploiter tout le potentiel du bien. Nous consacrons un article entier sur comment devenir marchand de biens.
Les particularités du marchand de biens
Le marchand de biens a une vision court terme puisque son objectif est de réaliser une plus value rapidement. La définition du marchand de biens immobiliers est donc différente de celle de l’investisseur locatif qui cherche d’avantage à obtenir une rentabilité sur le long terme.
Le marchand de biens se différencie aussi d’autres professions de l’immobilier tels que les promoteurs qui se chargent de construire des logements neufs. A l’inverse, le marchand de biens ne fait qu’optimiser des logements anciens grâce à des divisions foncières et à des rénovations ou réhabilitations.
Enfin, le marchand de biens n’est pas un agent immobilier, qui est un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur, alors que le marchand de biens achète et vend en son nom propre. Il s’agit donc de deux activités totalement différentes mais qui peuvent se cumuler. Le métier d’agent immobilier présente toutefois plus de restrictions car il faut obtenir une carte professionnelle avant d’exercer. A l’inverse, comme nous l’expliquons dans un article dédié, la carte professionnelle marchand de biens n’existe pas.
Quel est le salaire d’un marchand de biens ?
Les critères à prendre en compte pour calculer le salaire du marchand de biens
Estimez votre futur salaire
La fiscalité sur les salaires
Comment devenir marchand de biens ?
Devenir marchand de biens ne s’improvise pas, il s’agit d’un métier complexe. Pour devenir marchand de biens, vous devrez maitriser de nombreux sujets fiscaux, techniques et règlementaires. Ainsi, nous vous recommandons de vous faire accompagner et de suivre une formation spécialisée au métier de marchand de biens immobiliers.
La formation du marchand de biens
En effet, la formation du marchand de biens est un élément clé à sa réussite. Une bonne formation de marchand de biens immobilier permet d’avancer beaucoup plus vite et surtout d’éviter des erreurs.
Le métier de marchand de biens immobilier présente trop de spécificités pour se lancer dans l’inconnu. Une simple erreur sur votre business plan ou sur le calcul de la TVA du marchand de biens suffit à rater une opération d’achat-revente.
La formation du marchand de biens permet de limiter les erreurs et de sécuriser les opérations pour devenir un marchand de biens à succès. Même si vous avez déjà une expérience immobilière, par exemple en investissement locatif, nous recommandons tout de même de réaliser une formation de marchand de biens.
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Le calcul de rentabilité des opérations du marchand de biens
Pour devenir marchand de biens, vous devez réfléchir à votre stratégie pour réaliser des opérations d’achat-revente rentables. Le marchand de biens immobiliers a le goût des chiffres.
Le calcul de rentabilité est une des bases du métier de marchand de biens. D’une façon schématique, le calcul de rentabilité du marchand de biens correspond à la différence entre son prix de revente et son prix d’achat, augmenté des différents coûts et frais sur son opération.
Nous vous invitons à consulter notre article complet sur le calcul de rentabilité du marchand de biens.
Le business plan du marchand de biens
Devenir marchand de biens immobilier suppose de réaliser des opérations rentables et de maîtriser leurs différentes particularités. Vous devez bien maîtriser les prix d’achat et de revente des biens immobiliers. Dans ce sens, la connaissance de son secteur est primordiale vous réaliser des opérations immobilières rentables.
De même, vous devez estimer les différents frais à supporter sur chaque opération pour devenir un marchand de biens accompli. Et vous devez maitriser parfaitement les délais de vos opérations. En effet, le temps est un des principaux ennemis du marchand de biens. La capacité à gérer les délais notamment dans les phases de travaux et de démarches administrative est clé. De plus, les meilleurs marchands de biens sont capables d’enchainer les opérations afin d’assurer un roulement régulier dans leurs revenus.
Tous ces éléments sont donc à intégrer à votre business plan de marchand de biens. En résumé, vous devez connaitre parfaitement votre marché pour vous garantir une plus value dans vos opérations de marchand de biens. Mais ce calcul de rentabilité n’est pas suffisant, d’autres paramètres comme la gestion des délais et l’enchainement des opérations s’intègrent dans votre business plan de marchand de biens.
Quel statut choisir pour devenir marchand de biens ?
Particulier, un statut risqué
Le statut de marchand de biens n’est pas compatible avec le statut du particulier. En effet, l’activité de marchand de biens immobiliers est une activité commerciale. Vous ne pouvez pas l’exercer en tant que particulier de façon habituelle.
Vous vous exposez à une requalification en marchand de biens avec toutes ses conséquences fiscales si vous exercez en tant que particulier : paiement de la TVA, des charges sociales et des pénalités de retards associées.
Auto-entrepreneurs et SCI, deux autres statuts incompatibles
La société de marchand de biens
En résumé, le statut de marchand de biens le plus approprié doit autoriser une activité commerciale. Cette activité s’exerce donc avec une société de marchand de biens.
Pour cela, vous devrez certainement opter pour une entreprise individuelle ou une société de type SAS (société par action simplifiée) ou SARL (société anonyme à responsabilité limitée). Ces deux types de sociétés présentent chacune leurs caractéristiques que nous détaillons plus précisément dans notre article sur le statut du marchand de biens.
La principale différence tient dans le mode de rémunération du dirigeant compte tenu des charges sociales, ainsi la SAS de marchand de biens est plus pertinente pour se verser des dividendes alors que la SARL est plus appropriée pour se verser un salaire.
Le choix du statut juridique dépend de votre situation personnelle, nous vous conseillons donc de vous rapprocher d’un expert-comptable. Il peut vous conseiller sur le meilleur statut à choisir pour la création de votre société de marchand de biens. Ensuite, il vous sera utile pour vous conseiller et vous accompagner dans votre activité, en plus de réaliser votre comptabilité de marchand de biens.
Quelle est la TVA du marchand de biens ?
- Exonération de TVA
- TVA sur marge
- TVA sur le prix de vente