Marchand de biens : le guide complet

Tout savoir sur l'activité de marchand de biens
L’activité de marchand de biens vous intéresse et vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez ce guide complet pour vous donner les principales informations à connaitre absolument avant de devenir marchand de biens.
  • Qu’est-ce qu’un marchand de biens immobiliers : définition ?
  • Quel est le salaire moyen d’un marchand de biens ?
  • Comment devenir marchand de biens : formation, business plan, étude de rentabilité.
  • Quel statut pour les marchands de biens ?
  • Quelle TVA s’applique aux marchands de biens ?
  • Conclusion : avantages et inconvénients du métier de marchand de biens

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

La définition du marchand de biens

La définition du marchand de biens est la suivante : un marchand de biens est une entreprise qui achète et revend des biens immobiliers en touchant un bénéfice sur chaque transaction. Le business model du marchand de biens est simple, il revend plus cher les biens immobiliers qu’il achète en réalisant une plus value immobilière. Pour cela, le marchand de biens doit créer de la valeur afin de générer cette plus-value. La valeur d’un bien immobilier peut s’apprécier, notamment en réalisant une division ou bien une rénovation afin d’exploiter tout le potentiel du bien. Nous consacrons un article entier sur comment devenir marchand de biens.

Les particularités du marchand de biens

Le marchand de biens a une vision court terme puisque son objectif est de réaliser une plus value rapidement. La définition du marchand de biens immobiliers est donc différente de celle de l’investisseur locatif. Ce dernier cherche d’avantage à obtenir une rentabilité sur le long terme. Le marchand de biens se différencie aussi d’autres professions de l’immobilier tels que les promoteurs qui se chargent de construire des logements neufs. A l’inverse, le marchand de biens ne fait qu’optimiser des logements anciens grâce des rénovations ou réhabilitations. Egalement les optimisations peuvent se réaliser par le fait de diviser un bien immobilier ou bien en effectuant une division parcellaire. Enfin, le marchand de biens n’est pas un agent immobilier, qui est un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur. A l’inverse, le marchand de biens achète et vend en son nom propre. Il s’agit donc de deux activités totalement différentes mais qui peuvent se cumuler. Le métier d’agent immobilier présente toutefois plus de restrictions car il faut obtenir une carte professionnelle avant d’exercer. A l’inverse, comme nous l’expliquons dans un article dédié, la carte professionnelle marchand de biens n’existe pas.

Quel est le salaire d’un marchand de biens ?

Selon l’INSEE, le salaire moyen d’un marchand de biens en France est de 52 385€ brut par an. Mais il faut nuancer ce chiffre très variable selon les différents marchands de biens.

Les critères à prendre en compte pour calculer le salaire du marchand de biens

Le salaire moyen d’un marchand de biens dépend de nombreux facteurs à commencer par le nombre d’opérations d’achat-revente immobilier qu’il réalise chaque année. Ainsi, un marchand de biens qui exerce à plein temps, comme activité principale, pourra prétendre à une rémunération plus élevée. Egalement, le salaire moyen d’un marchand de biens dépend directement de la rentabilité de ses opérations d’achat-revente et donc de ses plus values immobilières.

Estimez votre futur salaire

Vous pouvez estimer votre salaire moyen de marchand de biens compte tenu de votre propre situation. Pour cela, vous devez calculer le nombre d’opérations que vous pouvez théoriquement réaliser par an. Ensuite, vous devrez estimer précisément la marge que vous pouvez obtenir sur chaque opération. Enfin, vous déduisez vos frais fixes et cela vous donne de façon approximative le salaire moyen que vous pourriez percevoir en tant que marchand de biens.

La fiscalité sur les salaires

Le calcul du salaire moyen d’un marchand de biens doit aussi inclure les charges sociales qui représentent une part non négligeable. En effet, le taux de charges sociales est approximativement de 80% avec une SAS et de 45% avec une SARL. N’oubliez pas de prendre en compte ces charges au moment de calculer votre salaire moyen de marchand de biens immobiliers. 
 
Le métier de marchand de biens est toutefois une activité qui peut vous permettre de biens gagner votre vie si vous menez correctement vos opérations d’achat-revente. Si vous souhaitez obtenir des informations plus précises à ce sujet, nous vous conseillons de lire notre article dédié sur le salaire moyen d’un marchand de biens.

Comment devenir marchand de biens ?

Devenir marchand de biens ne s’improvise pas, il s’agit d’un métier complexe. Pour devenir marchand de biens, vous devrez maitriser de nombreux sujets fiscaux, techniques et règlementaires. Ainsi, nous vous recommandons de vous faire accompagner et de suivre une formation spécialisée au métier de marchand de biens immobiliers.

La formation du marchand de biens

En effet, la formation du marchand de biens est un élément clé à sa réussite. Une bonne formation de marchand de biens immobilier permet d’avancer beaucoup plus vite et surtout d’éviter des erreurs. 

Le métier de marchand de biens immobilier présente trop de spécificités pour se lancer dans l’inconnu. Une simple erreur sur votre business plan ou sur le calcul de la TVA du marchand de biens suffit à rater une opération d’achat-revente.

La formation du marchand de biens permet de limiter les erreurs et de sécuriser les opérations pour devenir un marchand de biens à succès. Même si vous avez déjà une expérience immobilière, par exemple en investissement locatif, nous recommandons tout de même de réaliser une formation de marchand de biens.

Avez-vous besoin d’aide pour avancer dans votre projet immobilier ?

Le calcul de rentabilité des opérations du marchand de biens

Pour devenir marchand de biens, vous devez réfléchir à votre stratégie pour réaliser des opérations d’achat-revente rentables. Le marchand de biens immobiliers a le goût des chiffres. Le calcul de rentabilité est une des bases du métier de marchand de biens. D’une façon schématique, le calcul de rentabilité du marchand de biens correspond à la différence entre son prix de revente et son prix d’achat. A cela, vous devez aussi ajouter les différents coûts et frais sur son opération. Nous vous invitons à consulter notre article complet sur le calcul de rentabilité du marchand de biens.

Le business plan du marchand de biens

Devenir marchand de biens immobilier suppose de réaliser des opérations rentables et de maîtriser leurs différentes particularités. Vous devez bien maîtriser les prix d’achat et de revente des biens immobiliers. Dans ce sens, la connaissance de son secteur est primordiale vous réaliser des opérations immobilières rentables.

De même, vous devez estimer les différents frais à supporter sur chaque opération pour devenir un marchand de biens accompli. Et vous devez maitriser parfaitement les délais de vos opérations. En effet, le temps est un des principaux ennemis du marchand de biens. La capacité à gérer les délais notamment dans les phases de travaux et de démarches administrative est clé. De plus, les meilleurs marchands de biens sont capables d’enchainer les opérations afin d’assurer un roulement régulier dans leurs revenus.

Tous ces éléments sont donc à intégrer à votre business plan de marchand de biens. En résumé, vous devez connaitre parfaitement votre marché pour vous garantir une plus value dans vos opérations de marchand de biens. Mais ce calcul de rentabilité n’est pas suffisant, d’autres paramètres comme la gestion des délais et l’enchainement des opérations s’intègrent dans votre business plan de marchand de biens.

Quel statut choisir pour devenir marchand de biens ?

La question des statuts est récurrente auprès des personnes qui souhaitent devenir marchand de biens. Vous devez savoir que tous les statuts ne sont pas autorisés pour devenir marchand de biens.

Particulier, un statut risqué

Le statut de marchand de biens n’est pas compatible avec le statut du particulier. En effet, l’activité de marchand de biens immobiliers est une activité commerciale. Vous ne pouvez pas l’exercer en tant que particulier de façon habituelle. 

Vous vous exposez à une requalification en marchand de biens avec toutes ses conséquences fiscales si vous exercez en tant que particulier : paiement de la TVA, des charges sociales et des pénalités de retards associées.

Auto-entrepreneurs et SCI, deux autres statuts incompatibles

Le statut d’auto-entrepreneur n’est pas adapté pour être marchand de biens. Le plafond de chiffres d’affaires à 170 000€ est insuffisant pour cette activité.
De même, la société civile immobilière n’est pas une forme juridique pertinente non plus. Les SCI ne peuvent pas avoir d’activité commerciale, elles conviennent seulement à une activité d’investissement locatif. Il est possible de revendre des biens immobiliers avec une société civile immobilière mais cela doit rester occasionnel car ce n’est pas l’objet principal de ce type de société.

La société de marchand de biens

En résumé, le statut de marchand de biens le plus approprié doit autoriser une activité commerciale. Cette activité s’exerce donc avec une société de marchand de biens. 

Pour cela, vous devrez certainement opter pour une entreprise individuelle ou une société de type SAS (société par action simplifiée) ou SARL (société anonyme à responsabilité limitée). Ces deux types de sociétés présentent chacune leurs caractéristiques que nous détaillons plus précisément dans notre article sur le statut du marchand de biens.

La principale différence tient dans le mode de rémunération du dirigeant compte tenu des charges sociales. Ainsi, la SAS de marchand de biens est plus pertinente pour se verser des dividendes alors que la SARL est plus appropriée pour se verser un salaire.

Le choix du statut juridique dépend de votre situation personnelle, nous vous conseillons donc de vous rapprocher d’un expert-comptable. Il peut vous conseiller sur le meilleur statut à choisir pour la création de votre société de marchand de biens. Ensuite, il vous sera utile pour vous conseiller et vous accompagner dans votre activité, en plus de réaliser votre comptabilité de marchand de biens.

Quelle est la TVA du marchand de biens ?

La TVA du marchand de biens est un sujet de préoccupation fréquent parmi les personnes qui souhaitent devenir marchand de biens. Le calcul de la TVA du marchand de biens se fait pour chaque opération, au cas par cas. La TVA est à déclarer en fin d’exercice comptable en fonction de chacune des opérations d’achat-reventes, 3 scénarios sont à retenir :
  • Exonération de TVA
  • TVA sur marge
  • TVA sur le prix de vente
Nous vous invitons à consulter notre article sur la TVA du marchand de biens. Par ailleurs, la TVA n’est pas la seule fiscalité qui s’applique aux marchand de biens immobiliers. Les frais de notaire du marchand de biens sont en réalité des taxes perçus par l’Etat. En tant que société de marchand de biens, vous êtes redevable notamment de l’impôt sur les sociétés, des cotisations sociales sur les salaires et de la CFE.

Conclusion : quels sont les avantages et les inconvénients du marchand de biens ?

Le métier de marchand de biens présente de nombreux avantages mais aussi quelques inconvénients que nous abordons ci-dessous. Nous vous invitons à consulter notre article sur les avantages et les inconvénients du marchand de biens si vous souhaitez des informations plus précises.
 
D’une façon générale, l’activité de marchand de biens présente l’avantage de pouvoir générer des revenus assez rapidement. Les plus values sont en effet beaucoup plus rapides que dans l’investissement locatif et les rentabilités sont généralement supérieures. D’autre part, être marchand de biens présente l’avantage de vous offrir un métier complet avec des thématiques très variées. Enfin, l’activité peut vous permettre d’atteindre votre objectif d’être votre propre patron.
Cependant, le métier de marchand de biens présente aussi des inconvénients. En premier lieu, la phase de prospection peut se révéler difficile et frustrante. En effet, il est compliqué de trouver des bonnes affaires lorsqu’on commence cette activité, notamment à cause du manque de réseau. Deuxièmement, vous vous exposez à un risque de perte de capital à cause d’imprévus ou de retournement du marché immobilier. Enfin, être marchand de biens présente l’inconvénient de faire face à des délais très longs, notamment pour la réalisation des démarches d’urbanismes.
En conclusion, vous avez désormais beaucoup d’informations pour vous faire une idée sur le métier de marchand de biens. Il s’agit d’une activité réellement passionnante du fait qu’elle soit très variée et quelle demande un engagement pour maitriser tous les aspects techniques et règlementaires de la profession. Nous sommes à votre écoute si vous souhaitez partager votre projet et suivre un de nos modules d’accompagnement.
Avez-vous besoin d’aide pour avancer dans votre projet immobilier ?