statut marchand de biens

Statut marchand de biens, lequel choisir ?

Statut marchand de biens : plusieurs statuts juridiques sont possibles pour ouvrir une société. Le marchand de biens a une activité commerciale, qui doit être déclarée auprès du Tribunal de Commerce. Cependant, tous les statuts juridiques ne sont pas adaptés à l’exercice de cette activité. Le choix du statut est donc une étape importante au moment de monter sa société de marchand de biens.

Marchand de biens et statut d’auto-entrepreneur :

Le statut micro-entrepreneur (anciennement auto-entrepreneur) est autorisé pour monter sa société de marchand de biens. Néanmoins, la micro-entreprise n’est pas le meilleur choix car le chiffre d’affaires est plafonné à 170 000€. Vous serez rapidement bloqué dans votre activité car les ventes immobilières dépassent souvent ce plafond. D’autre part, la micro-entreprise ne protège pas votre patrimoine personnel. 

L’activité de marchand de biens engage votre responsabilité en tant que professionnel. En cas de difficultés financières, vos biens personnels pourraient être saisis pour payer les dettes. Nous avons écrit un article d’introduction sur la responsabilité professionnelle et les assurances à souscrire du marchand de bien.

Statut du marchand de biens, les SCI :

Les sociétés civiles immobilières, communément appelées SCI, n’ont pas pour objet la réalisation d’une activité commerciale. La société civile immobilière n’est donc pas compatible avec une activité de vendeur de biens immobiliers. La société civile immobilière ne peut être utilisée que pour une activité d’investissement locatif. 

A noter, il existe 2 formes de SCI :

  • Société civile immobilière imposée à l’impôt sur le revenu : elle n’autorise que la location en nu.
  • Société civile immobilière imposée à l’impôt sur les sociétés : elle autorise la location en nu et la location en meublée (équivalent LMNP).
La revente de biens immobiliers est possible avec une SCI mais elle ne doit pas être habituelle. L’intention spéculative et le caractère habituel des ventes font prendre le risque d’une requalification en marchand de biens. 

 

Statut du marchand de biens, les sociétés :

Les sociétés SARL ou SAS sont les statuts les plus utilisés pour monter sa société de marchand de biens. Une société permet d’être conforme au niveau juridique et fiscal, et de protéger votre patrimoine personnel en cas de difficultés. Un avocat ou votre expert-comptable peut vous aider dans le choix du type de société le plus pertinent en fonction de votre situation. 

D’une façon générale, le choix se porte sur les SARL ou SAS. Ces deux formes deviennent des EURL ou SASU si le marchand de biens exerce son activité sans associé. Les différences entre la société à responsabilité limitée (SARL) et la société par action simplifiée (SAS) viennent de leurs modes de fonctionnement. Les formalités de création et le coût de mise en place sont proches. Votre avocat ou expert-comptable se charge aussi des formalités suivantes :

  • Rédaction des statuts
  • Immatriculation de la société
  • Publication au journal d’annonces légales

Choisir une SAS ou une SARL ?

La société à responsabilité limitée (SARL) et la société par action simplifiée (SAS) ont des différences importantes en terme de fonctionnement. Elles ont aussi des différences en terme fiscal et dans les statuts sociaux de leurs dirigeants. Nous allons présenter ces points à connaitre pour ouvrir une société de marchand de biens. 

Le mode de direction ?

Une SARL est dirigée par un ou plusieurs gérants alors que la SAS est dirigée par un président unique (des directeurs généraux pourront ensuite être nommés).

La couverture sociale ?

Les dirigeants d’une SAS qui sont rémunérés sont affiliés au régime général de la sécurité sociale. Le dirigeant majoritaire d’une SARL, rémunéré ou non, est affilié au régime des travailleurs indépendants. Le dirigeant de SARL, minoritaire et rémunéré, est affilié au régime général de la sécurité sociale.

D’une façon générale,  l’affiliation au régime des travailleurs indépendants coute moins chère (avantage à la SARL). Néanmoins, la couverture sociale est aussi moins bonne que celle du régime général (avantage à la SAS).

Au niveau fiscal ?

Ces deux types de sociétés obéissent aux mêmes règles fiscales. Elles sont soumises toutes les deux à l’impôt sur les sociétés. Une option temporaire peut être activée pour bénéficier d’une imposition à l’impôt sur le revenu pendant une durée maximale de 5 ans. Cette option est à étudier au cas par cas, selon le niveau d’imposition du foyer fiscal du dirigeant. Elle peut être intéressante en début d’activité. En effet, elle permet de faire remonter les pertes de la société pour diminuer le revenu global imposable du foyer fiscal (hors dotations aux amortissements).

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