Choisir son statut de marchand de biens

Statut de marchand de biens : lequel choisir ?

Statut du marchand de biens : plusieurs statuts juridiques sont possibles pour ouvrir une société de marchand de biens. En effet, le marchand de biens doit déclarer son activité commerciale auprès du Tribunal de Commerce. Cependant, le choix du statut du marchand de biens doit être fait avec précaution. Tous les statuts juridiques ne sont pas adaptés à l’exercice de cette activité. Le choix du statut du marchand de biens immobilier est donc une étape importante au moment de monter sa société. Nous l’expliquons dans l’article ci-dessous:

  • Marchand de biens en auto-entrepreneur
  • Marchand de biens en SCI
  • Marchand de biens en société, quelle forme juridique ?
  • Choisir une SAS ou une SARL ?

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Statut du marchand de biens en auto-entrepreneur :

Le statut du marchand de biens est incompatible avec le statut de micro-entrepreneur (anciennement auto-entrepreneur) pour monter sa société de marchand de biens pour de l’achat-revente immobilier. En effet, la micro-entreprise n’est pas le meilleur choix car le chiffre d’affaires est plafonné à 170 000€. Vous serez rapidement bloqué dans votre activité avec ce statut de marchand de biens car les ventes immobilières dépassent souvent ce plafond. D’autre part, la micro-entreprise ne protège pas votre patrimoine personnel.

L’activité de marchand de biens engage votre responsabilité en tant que professionnel. En cas de difficultés financières de votre société de marchand de biens, vos biens personnels pourraient être saisis pour payer les dettes. Votre statut de marchand de biens immobilier doit donc vous protéger de ces situations. Nous avons écrit un article sur comment devenir marchand de biens ainsi que les obligations engendrées par ce métier.

Statut du marchand de biens en SCI :

Les sociétés civiles immobilières, communément appelées SCI, n’ont pas pour objet social la réalisation d’une activité commerciale correspondant au statut du marchand de biens. Dans ce sens, il ne s’agit pas d’un choix pertinent pour créer votre société de marchand de biens. La société civile immobilière n’est donc pas compatible avec une activité de marchand de biens immobiliers. La société civile immobilière ne peut être utilisée que pour une activité d’investissement locatif contrairement à une société commerciale qui a un objet social marchand de biens.

A noter, il existe 2 formes de SCI :

  • Société civile immobilière imposée à l’impôt sur le revenu : elle n’autorise que la location en nu.
  • Société civile immobilière imposée à l’impôt sur les sociétés : elle autorise la location en nu et la location en meublée (équivalent LMNP).

La revente de biens immobiliers est possible avec une SCI mais elle ne doit pas être habituelle car elle n’a pas d’objet social marchand de biens. L’intention spéculative et le caractère habituel des ventes font prendre le risque d’une requalification en marchand de biens. La société de marchand de biens consiste en une activité récurrente d’achat-revente immobilier. Nous déconseillons donc de créer une SCI qui n’a pas d’objet social marchand de biens. Il vaut mieux adopter dès le départ le statut de marchand de biens en société de type SAS ou SARL.

Statut du marchand de biens en société ?

Les sociétés SARL ou SAS sont les statuts de marchand de biens immobiliers les plus utilisés pour monter sa société de marchand de biens pour de l’achat revente immobilier. Une société permet d’avoir un statut fiscal et juridique conforme au marchand de biens. Elle permet aussi de protéger votre patrimoine personnel en cas de difficultés. Un avocat ou votre expert-comptable peut vous aider dans le choix du type de société de marchand de biens le plus pertinent en fonction de votre situation.

D’une façon générale, le choix se porte sur les SARL ou SAS pour le statut du marchand de biens immobilier. Ces deux formes deviennent des EURL ou SASU si le marchand de biens exerce son activité sans autre associé. Les différences entre la société à responsabilité limitée (SARL) et la société par action simplifiée (SAS) viennent de leurs modes de fonctionnement. Les formalités de création et le coût de mise en place sont proches. Votre avocat ou expert-comptable se charge aussi des formalités suivantes :

  • Rédaction des statuts du marchand de biens
  • Immatriculation de la société de marchand de biens
  • Publication au journal d’annonces légales

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Choisir une SAS ou une SARL ?

La société à responsabilité limitée (SARL) et la société par action simplifiée (SAS) ont des différences importantes en terme de fonctionnement à prendre en compte lors du choix de votre statut du marchand de biens. D’autre part, elles ont aussi des différences en terme fiscal et juridiques pour leurs dirigeants. Nous allons présenter les points à connaitre pour ouvrir une société et choisir son statut de marchand de biens immobilier.

Le mode de direction ?

Une SARL est dirigée par un ou plusieurs gérants alors que la SAS est dirigée par un président unique (des directeurs généraux pourront ensuite être nommés). Ce point est à prendre en compte lors du choix de votre statut de marchand de biens si vous comptez réaliser des opérations avec des associés. La forme de votre société de marchand de biens doit correspondre à vos projets actuels et à venir.

La couverture sociale ?

Les dirigeants d’une SAS, qui sont rémunérés, sont affiliés au régime général de la sécurité sociale. Le dirigeant majoritaire d’une SARL, rémunéré ou non, est affilié au régime des travailleurs indépendants. Le dirigeant de SARL, minoritaire et rémunéré, est affilié au régime général de la sécurité sociale. Le choix entre ces deux statuts est important au moment de créer votre société de marchand de biens.

D’une façon générale,  l’affiliation au régime des travailleurs indépendants coute moins chère en terme de cotisations sociales (avantage à la SARL). Néanmoins, la couverture sociale est aussi moins bonne que celle du régime général (avantage à la SAS). Nous recommandons de demander conseil à votre expert-comptable afin de choisir le statut de marchand de biens qui correspond le mieux à votre situation personnelle.

Le statut fiscal de marchand de biens ?

Les deux types de sociétés, dénommées SAS ou SARL, obéissent au même régime fiscal. En effet, elles sont soumises toutes les deux à l’impôt sur les sociétés de marchand de biens. Nous avons écrit un article spécifique sur la fiscalité du marchand de biens.

D’autre part, une option temporaire peut être activée pour bénéficier d’une imposition à l’impôt sur le revenu pendant une durée maximale de 5 ans. Cette option est à étudier au cas par cas, selon le niveau d’imposition du foyer fiscal du dirigeant. Ce régime fiscal peut être intéressant au début de votre activité. Il présente des avantages comme statut de marchand de biens. En effet, il fait remonter les pertes de la société de marchand de biens pour diminuer le revenu global imposable du foyer fiscal (hors dotations aux amortissements).

La fiscalité qui est liée au marchand de biens comprend également d’autres taxes. Par exemple la TVA ou bien encore la CFE ou les frais de notaire réduits du marchand de biens. Dans ce sens, nous développons dans un autre article la thématique liée à la TVA du marchand de biens. Egalement, nous expliquons dans un article spécifique le calcul des frais de notaire du marchand de biens.

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