TVA marchand de biens

TVA marchand de biens – quelles sont les règles de calcul ?

L’activité de marchand de biens a un calcul de TVA spécifique. Il dépend de la nature du projet d’achat-revente immobilier. Nous détaillons les différents cas possibles dans cet article. Il convient avant de rappeler que la fiscalité sur un projet d’achat-revente est plus complexe en tant que professionnel, lorsque l’opération se réalise avec une société. Ainsi, le marchand de biens paie la TVA, mais aussi l’impôt sur les sociétés, les cotisations sociales, et enfin la flat tax sur les dividendes.

Rappel sur la TVA marchand de biens

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt sur la consommation. La TVA est donc payée par un particulier ou une entreprise qui achète un bien ou un service. A la différence d’un particulier, une société récupère la TVA. En effet, elle déduit la TVA de ses achats de la TVA collectée sur ses ventes. Le marchand de biens rentre donc dans ce cadre en tant que professionnel en société pour récupérer la TVA sur ses achats.

La déclaration et le paiement de la TVA dépendent du régime fiscal de la société, en fonction du chiffres d’affaires :

  • Régime réel simplifié : acomptes tous les semestres et déclaration une fois par an
  • Régime réel normal : déclaration et paiement tous les mois

En France, le taux normal de TVA est de 20%. Il s’applique à la majorité des ventes de biens ou de service. Il existe un taux réduit à 10% qui s’applique sur certains produits ou services spécifiques, dont les travaux d’améliorations du logement. Enfin, il existe un deuxième taux réduit à 5,5% qui s’applique notamment sur les travaux de rénovations énergétiques.

L’activité de marchand de biens implique quelques spécificités en terme de calcul sur la taxe sur la valeur ajoutée. Nous détaillons cela dans cet article.

Cas n°1 – Pas de TVA marchand de biens à la vente :

Certaines opérations d’achat revente en immobilier peuvent entrer dans ce cadre. Ainsi, le marchand de biens a le choix de ne pas être soumis à la TVA. Dans ce cadre, le marchand de biens a donc un régime de TVA identique à celui d’un particulier. En effet, la taxe sur la valeur ajoutée n’est pas dû au moment de la revente du bien immobilier. Par contre, le professionnel ne peut pas non plus déduire la TVA des frais engagés sur cette opération. Ainsi, les paiements de TVA aux fournisseurs ne sont pas récupérables.
 

Il faut respecter plusieurs conditions pour choisir ce régime fiscal. Tout d’abord, le bien immobilier doit avoir plus de 5 ans. Ensuite, il ne faut pas engager de travaux de rénovations lourdes entrainant une remise à neuf du bien immobilier. Auquel cas, l’opération d’achat revente est imposable au titre de la TVA sur le prix de vente. 

Nous conseillons de monter un dossier complet lors de vos travaux afin de documenter et prouver que vous n’avez pas fait de travaux de rénovations lourdes sur votre achat immobilier. Ce dossier vous aidera grandement en cas de question de l’administration fiscale.
 

Cas n°2 – TVA sur la marge :

Le marchand de biens immobilier peut choisir d’opter pour la TVA lors de son opération d’achat revente. La revente du bien immobilier entraine alors un calcul de la TVA sur la marge.

La TVA sur la marge consiste à appliquer le taux de TVA directement sur la marge réalisée par le marchand lors de la vente de son bien immobilier. La marge brute se calcule en déduisant du prix de revente tous les frais liés à la réalisation de cette affaire immobilière :

  • Prix d’achat du bien
  • Frais de notaire
  • Frais d’architecte et de maître d’oeuvre
  • Coûts des travaux de rénovation
  • Frais de financement
  • Etc.

Les conditions pour choisir la TVA sur la marge en tant que marchand de biens sont les mêmes que pour l’option sans TVA. Ainsi, le bien doit avoir plus de 5 ans et il ne doit pas faire l’objet de travaux de rénovation lourds.

TVA – quelle option choisir ?

Le choix entre le cas n°1, pas de TVA sur la vente, et le cas n°2, TVA sur la marge, est assez simple en réalité. En effet, tout dépend du montant des frais engagés pour réaliser l’opération d’achat revente. Ainsi, cela dépend beaucoup du montant des travaux réalisés pour rénover le bien immobilier.

Dans ce sens, si le montant des travaux est supérieur à la marge de l’affaire, alors le choix de la TVA sur marge est plus pertinent. A l’inverse, si la marge de l’opération est supérieure au montant des travaux alors le choix de ne pas avoir de TVA à la vente du bien immobilier est plus judicieux. Dans ce cas, le marchand de biens ne peut pas déduire la TVA sur les factures de ses fournisseurs, notamment les artisans qui ont fait les travaux.

Cas n°3 – TVA obligatoire sur le prix de vente :

Le marchand de biens n’a pas le choix du régime de TVA lors de certaines opérations. En effet, si l’opération d’achat-revente ne respecte pas certains critères alors la TVA s’applique systématiquement sur le prix de vente. Il convient de bien prendre en compte le poids de la fiscalité liée à la TVA. En effet, elle peut annuler tout le bénéfice d’une opération d’achat-revente. De plus, la TVA sur le prix de vente doit être payée même si l’opération est en perte.

La TVA sur le prix de vente s’applique si le bien immobilier a moins de 5 ans ou si des travaux de rénovation lourde sont faits lors d’une réhabilitation complète. D’autre part, ce régime de TVA s’applique aussi sur les opérations de construction, la promotion immobilière, les ventes en VEFA, les terrains à bâtir, les projets de sur-élévation ou d’agrandissement en général.

Dans ces opérations d’achat-revente, le marchand de biens doit payer la TVA sur le prix de vente total. Néanmoins, il peut tout de même déduire la TVA payée sur ses factures fournisseurs, notamment pour les travaux.

D’autre part, l’acquéreur du bien doit lui aussi s’acquitter de la TVA. Cela présente un intérêt si l’acquéreur est un professionnel, en tant que personne morale en société ou en nom propre. Cependant, la TVA ne peut pas être récupérée si l’acquéreur est un particulier ou si la vente concerne un logement d’habitation.

La fiscalité sur une opération d’achat-revente peut être lourde. Il convient pour cela de bien l’anticiper en faisant un business-plan. En effet, le calcul de la TVA peut réduire considérablement le bénéfice réalisée sur une opération d’achat-revente.

La TVA n’est pas le seul impôt dans un achat-revente :

En effet, la taxe sur la valeur ajoutée n’est pas le seul impôt qui s’applique lors de la vente d’un bien immobilier par un professionnel. Nous détaillons ces différents impôts dans un deuxième article. Le marchand de biens doit s’acquitter entre autres des impôts suivants :

  • Taxe foncière  sur les biens détenus par le marchand de biens ou sa société
  • Cotisations sociales : la société de marchand de biens paie des cotisations sociales sur les salaires versés à ses employés et à son président ou gérant. 
  • Impôt sur les sociétés : il se calcule sur le résultat fiscal réalisé par la société au cours de son exercice comptable, soit une année en règle générale. Le taux d’imposition dépend du montant des bénéfices.
  • Flat tax sur les dividendes selon le taux forfaitaire de 30%

En tant que personne physique, le marchand de biens paie enfin des impôts selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu et le nombre de parts de son foyer fiscal.

D’une façon générale, nous conseillons de vous faire accompagner par votre expert-comptable sur ces questions fiscales. En effet, les montants en jeu sont trop importants pour être négligés.

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