Le métier de marchand de biens présente des avantages et des inconvénients

Marchand de biens – avantages et inconvénients ?

Marchand de biens : avantages et inconvénients ? Nous allons expliquer dans cet article les points positifs et négatifs de cette activité immobilière :

  • Marchand de biens : avantages et inconvénients de cette profession ?
  • Marchand de biens : avantages et inconvénients des opérations d’achat-revente ?

Etre marchand de biens possède de nombreux avantages, notamment au niveau financier mais aussi pour l’indépendance permise par cette profession. Cependant, il faut aussi s’assurer de connaitre les inconvénients et les risques de cette activité de marchand de biens immobilier avant de se lancer dans un projet d’achat revente immobilier.

Marchand de biens : avantages et inconvénients de cette profession ?

Générer rapidement des revenus

L’activité de marchand de biens consiste à acheter et vendre rapidement des biens immobiliers pour réaliser une plus value. Le métier de marchand de biens est une activité commerciale comme une autre, donc l’objectif est de générer des revenus rapidement pour en vivre. Contrairement aux autres activités dans l’immobilier, comme par exemple l’investissement locatif, l’activité de marchand de biens demande une implication constante. C’est donc un avantage et inconvénient du marchand de biens car il peut générer des revenus plus rapidement, mais son activité demandé une plus grande implication. Les rentabilités des opérations de marchand de biens sont généralement supérieures à celles des investissements locatifs. L’achat revente en immobilier permet de dégager une marge brute plus rapidement qu’un investissement locatif. Vous trouverez dans notre article dédié sur le calcul de marge plus d’informations sur le calcul de rentabilité du marchand de biens.

Pour résumer, l’investissement locatif n’est pas la seule façon d’investir dans l’immobilier. De plus, l’investissement locatif ne crée pas des revenus immédiatement. Il faut généralement attendre de nombreuses années avant d’en percevoir les bénéfices. En effet, les biens en location permettent rarement de dégager un bénéfice suffisant pour vivre, après avoir payé tous les frais et remboursé le prêt immobilier. Néanmoins, certains biens immobiliers peuvent avoir un cash flow positif et permettent d’accéder à une indépendance financière plus rapidement.

Marchand de biens : avantages et inconvénients de devenir son propre patron

De nombreuses personnes ont envie de lancer leur propre entreprise, mais la démarche reste compliquée. Etre marchand de biens a des avantages et des inconvénients, cela permet de se lancer en parallèle de son activité actuelle. Par exemple, un salarié peut démarrer le métier de marchand de biens immobilier en parallèle de son poste. Toutefois, il devra faire attention à ne pas enfreindre une clause d’exclusivité. Les premières opérations peuvent être gérées concomitamment à une autre activité. Ensuite, il est possible de se lancer complètement en tant que marchand de biens immobilier après avoir réalisé quelques opérations. Nous avons rédigé un article spécialement pour les personnes qui souhaitent devenir marchand de biens.
 

Un métier très polyvalent

Le métier de marchand de biens est passionnant et très polyvalent. En effet, le marchand de biens doit avoir des compétences très variées pour réussir dans ses projets d’achat revente immobilier. C’est à la fois un avantage et un inconvénient du marchand de biens car le métier est varié mais également complexe et demande beaucoup de polyvalence. Ces connaissances concernent bien entendu le domaine de l’immobilier : 
  • Estimation d’un bien
  • Négociation commerciale
  • Suivi des travaux
  • Optimisation d’un bien, etc. 

Cependant, le marchand de biens doit aussi avoir des connaissances beaucoup plus transversales :

Enfin, le marchand de biens rencontre de nombreux interlocuteurs très différents : notaires, avocats, fiscalistes, expert-comptables, urbanistes, architectes, maitres d’oeuvres, artisans, etc. Découvrez notre article dédié sur la définition du marchand de biens. 

 

Marchand de biens : avantages et inconvénients de ne pas gérer des locataires

Le marchand de biens ne gère pas de locataires contrairement à un investisseur locatif. Il s’agit d’un avantage et d’un inconvénient du marchand de biens. Tout d’abord, l’inconvénient est que le marchand de biens ne dispose pas de revenus réguliers contrairement à un propriétaire-bailleur. Cependant, l’investissement locatif ne doit pas se considérer comme une activité passive, même après la mise en location. Ainsi, il faut continuer de s’occuper de son bien pour l’entretenir mais également gérer les locataires. Ces derniers auront souvent des demandes qui viennent perturber le quotidien et des imprévus peuvent toujours arriver : dégâts des eaux, réparations diverses à effectuer, etc. D’autre part, l’investisseur locatif n’est pas à l’abris de tomber sur un mauvais locataire qui ne paie pas ses loyers ou dégrade son logement. Il faut garder à l’esprit que la loi française est très protectrice des locataires. Ainsi, vous n’aurez jamais gain de cause en tant que propriétaire.

 

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Marchand de biens : avantages et inconvénients liés aux opérations d’achat-revente ?

La phase de prospection

Les opérations d’achat-revente présentent des avantages et des inconvénients pour le marchand de biens. La partie la plus importante de l’activité de marchand de biens se trouve dans la prospection pour trouver une bonne affaire. La prospection reste la partie la plus compliquée dans une opération d’achat revente immobilier. Les prochaines étapes du projet se dérouleront ensuite naturellement une fois que l’affaire sera trouvée : financement, accord d’urbanisme, suivi des travaux, phase de commercialisation, etc. Le marchand de biens peut passer beaucoup de temps pour trouver la bonne affaire immobilière. Cette partie peut se révéler assez frustrante car elle est très consommatrice de temps. De plus, l’efficacité de la prospection dépend directement du réseau que développe le marchand de biens.

Les démarches administratives

Les opérations d’achat revente immobilier peuvent entrainer des démarches administratives notamment auprès de l’urbanisme. L’urbanisme est à la fois un avantage et un inconvénient du marchand de biens. C’est un avantage certain quand les règlements d’urbanismes sont maitrisés pour optimiser une opération immobilière. Cependant, ces démarches peuvent être frustrantes et difficiles car les autorisations administratives prennent généralement beaucoup de temps. De plus, l’issue d’un dossier n’est jamais totalement garantie. Ainsi, certains projets peuvent être annulés pour des raisons très spécifiques sur des points d’urbanismes ponctuels. La connaissance de l’urbanisme et la maîtrise de ces démarches administratives est un point clé dans la réussite d’un marchand de biens en immobilier.

Les délais d’une opération d’achat revente

D’une façon générale, les opérations d’achat revente en immobilier prennent du temps. Tout d’abord, il y a les délais pour constater la vente elle-même avec la signature chez le notaire (généralement 3 mois). A noter, ce délai s’applique également à la revente avec vos futurs acquéreurs. Ensuite, les opérations de marchand de biens ont souvent besoin d’autorisations administratives auprès de l’urbanisme. Ainsi, il n’est pas rare de perdre plusieurs mois sur l’instruction de ces dossiers lorsque des pièces complémentaires sont demandées. Enfin, les travaux peuvent aussi prendre du retard à la suite d’imprévus ou de professionnels mal organisés. Être marchand de biens impose donc de vivre avec ces délais qui peuvent varier pendant le projet.

La risque de perte d’argent

Les projets d’achat revente immobiliers possèdent des avantages et des inconvénients pour le marchand de biens. Les opérations immobilières impliquent des grosses sommes d’argent, elles peuvent donc être très rémunératrices. Cependant, les opérations de marchand de biens impliquent de nombreux coûts qui sont liés à une acquisition immobilière :

  • Frais de notaire (honoraires et droit de mutations)
  • Frais de financement (coût du crédit)
  • Honoraires d’agence immobilière
  • Taxe foncière, etc.

Nous détaillons tous les frais sur un projet immobilier dans notre article sur l’achat revente immobilier. Ces coûts ne présentent pas un risque car ils sont clairement connus avant la transaction.

A l’inverse, le risque de perte d’argent provient surtout des frais cachés qui surviennent après l’acquisition. Par exemple, les imprévus lors des travaux peuvent se révéler plus ou moins couteux selon la gravité de la situation. Egalement, une mauvaise analyse du prix du marché immobilier peut amener à fixer un prix de revente surestimé. Enfin, le marchand de biens immobilier n’est pas à l’abris d’un retournement du marché immobilier : crise, restriction des conditions d’accès au crédit, nouvelles réglementations sur l’immobilier, etc.

D’autre part, le marchand de biens doit aussi assurer ses propres frais de fonctionnement. Il doit être en mesure de payer toutes les charges indirectes liées à son activité : location de bureaux, leasing de véhicules, abonnements téléphoniques et internet, salaires du marchand de biens et charges, impôts, etc. Toutes les charges indirectes sont à déduire de la marge brute de l’opération d’achat revente immobilier pour calculer le résultat net de la société de marchand de biens.

Le risque de la perte de temps

Comme vu précédemment, les opérations de marchand de biens immobiliers prennent beaucoup de temps. Ces délais peuvent être rallongés à cause d’imprévus administratifs ou sur la réalisation des travaux. De plus, la phase de recherche peut aussi prendre plus de temps que prévu. Un des principaux risque du marchand de biens est donc de ne pas réaliser des affaires suffisamment rapidement et de manière suffisamment régulière pour s’assurer une rémunération correcte.

Le risque juridique

Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier, cela implique une responsabilité vis-à-vis de ses acquéreurs. En effet, le marchand de biens n’est donc pas exonéré de la garantie des vices cachés. Il faut bien anticiper ce point avant de lancer son activité de marchand de biens. Des assurances responsabilités civiles professionnelles sont à souscrire pour se protéger contre ce risque. 
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