marchand de biens définition

Marchand de biens définition

Marchand de biens définition : professionnel qui achète des biens immobiliers dans le but de les revendre rapidement pour réaliser une plus-value.

 

Définition d’une opération de marchand de biens :

Le marchand de biens a pour but d’acheter un bien immobilier puis de le revendre rapidement en dégageant une marge brute. Son objectif est d’enchaîner les opérations d’achat-revente pour dégager des plus-values. Les marchands de biens disposent d’un délai légal de 5 ans pour revendre leurs biens immobiliers. Ainsi, le professionnel a une démarche spéculative, la revente du bien doit générer une marge brute. Il a donc une optique différente de l’investisseur dans l’immobilier locatif dont le but est à long terme. En effet, l’investisseur locatif souhaite amortir son bien, rembourser son capital emprunté à la banque avant de le revendre. Le régime fiscal du particulier est différent, il opte souvent pour un régime micro bic, micro foncier, LMNP, déficit foncier, ou bien pour une société civile immobilière (SCI).

Quel statut choisir ?

Le statut juridique du marchand de biens est différent des autres professionnels de l’immobilier. Contrairement à un agent immobilier, ce n’est pas un intermédiaire rémunéré entre un acheteur et un vendeur de biens immobiliers. En effet, le marchand de biens immobiliers achète en son nom ou celui de sa société. C’est donc une activité commerciale comme une autre où le marchand achète et revend des biens immobiliers pour gagner une marge.

Comment devenir marchand de biens ?

La profession n’est pas réglementée, il n’y a pas d’étude particulière à suivre. De plus, le marchand de biens n’a besoin d’aucune carte professionnelle, contrairement à un agent immobilier. 

La seule obligation du marchand de biens est de créer une société auprès d’une chambre de commerce. Il s’agit nécessairement d’une activité professionnelle. Pour cela, plusieurs options sont possibles pour monter sa société. Elle doit être déclarée en nom propre (statut de commerçant) ou bien en société anonyme (SAS ou SARL). 

Le statut d’auto-entrepreneur ne peut pas être utilisé. Les profits déclarés lors d’une vente immobilière dépassent généralement les plafonds autorisés par ce statut. De même, les sociétés civiles immobilières (SCI) ne peuvent pas être utilisées. En effet, une activité commerciale est incompatible avec l’objet social d’une SCI.

Une opération d’achat-revente ne doit pas être faite en tant que particulier. Vous prenez le risque fiscal de la requalification en marchand de biens.

Pour plus de précision à ce sujet, vous pouvez consulter notre article sur le statut des marchands de biens.

Définition des projets du marchand de biens :

Par définition le marchand de biens s’intéresse à tous les biens immobiliers : appartements, immeubles, maisons, murs commerciaux, terrains, garages ou parkings…

Généralement, il intervient sur des biens qui demande une réhabilitation. En effet, ces travaux de rénovation permettront d’optimiser tout le potentiel du bien immobilier. Le projet peut aussi se cumuler avec une division de maisons ou d’immeuble afin d’optimiser la marge à la revente.

Le marchand de biens peut aussi prendre la casquette du promoteur en effectuant des opérations de construction de maisons ou immeubles. Alors que d’autres marchand de biens préférent se concentrer sur le commerce de terrains à bâtir. 

La définition du marchand de biens, un métier varié :

Le métier est complexe, il faut maitriser une multitude de sujets pour réaliser une opération d’achat-revente. Le marchand de biens doit donc avoir des connaissances en immobilier :

  • connaissance du marché
  • suivi des travaux
  • optimisation d’un bien, etc.

Mais il doit aussi avoir des connaissances transverses :

  • fiscalité
  • urbanisme
  • droit notarial
  • architecture
  • comptabilité
  • négociation commerciale, etc.

De plus, le marchand est en lien avec tous les professionnels de l’immobilier : agent immobilier, notaire, expert-comptable, architecte, fiscaliste, urbaniste, les autres marchands immobiliers, etc.)

Pour en savoir plus à ce sujet, vous pouvez consulter notre article sur comment devenir marchand de biens.

La responsabilité professionnelle :

En tant que professionnel de l’immobilier, le vendeur de biens immobiliers a une responsabilité qui est plus importante qu’un simple particulier. Le marchand de biens doit donc souscrire une assurance pour se protéger en cas de problèmes ou litiges sur un de ses biens immobiliers :

  • Assurance responsabilité civile professionnelle (RC pro)
  • Assurance dommages-ouvrages
  • Garantie financière d’achèvement 

Notre article sur les assurances du marchand de biens détaille les différents contrats qui doivent être souscris avant de lancer son activité.

Un métier de réseau :

Ce professionnel est au cœur d’un environnement économique où interviennent de très nombreux acteurs:

  • agents immobiliers
  • apporteurs d’affaires
  • notaires
  • maîtres d’œuvre
  • artisans
  • urbanisme
  • acheteurs et vendeurs immobiliers
  • banquiers
  • courtiers etc.

La définition du marchand de biens est d’intervenir comme un chef d’orchestre pour coordonner ces différents interlocuteurs.

D’autre part, le marchand de biens doit se constituer un solide réseau d’experts immobiliers et d’apporteurs d’affaires pour développer son activité et trouver des opportunités rentables. Ainsi, il est important de se faire connaitre auprès des agents immobiliers ainsi que de consulter un annuaire immobilier pour développer son réseau.

Un acteur de la rénovation du parc immobilier :

La profession peut être parfois mal vue du grand public. En fait, le marchand de biens apporte une valeur ajoutée car il participe à la rénovation du parc immobilier et à la création de logements. Le marchand permet la réhabilitation des logements anciens pour les remettre sur le marché. A son échelle, il contribue à lutter contre la pénurie de logements en France.

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