Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?

Marchand de biens : définition

Définition du marchand de biens : professionnel qui achète des biens immobiliers dans le but de les revendre rapidement pour réaliser une plus-value. Dans cet article, nous verrons qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

 

  • Qu’est-ce qu’un marchand de biens – définition ?
  • Quel statut et objet social choisir pour devenir marchand de biens ?
  • Comment devenir marchand de biens ?
  • Définition des projets du marchand de biens 
  • La définition du métier de marchand de biens au quotidien
  • La responsabilité professionnelle
  • Un métier de réseau
  • Le marchand de biens se définit comme un acteur de la rénovation du parc immobilier 

Qu’est-ce qu’un marchand de biens : définition ?

Le marchand de biens achète et revend des biens immobiliers pour réaliser un bénéfice. Par définition, le marchand de biens est donc un commerçant de l’immobilier. Son objectif est d’enchaîner les opérations d’achat-revente pour dégager des plus-values. Les personnes s’intéressant à cette activité se demandent souvent qu’est-ce qu’un marchand de biens immobiliers ? N’hésitez pas à consulter notre guide complet sur le métier de marchand de biens

La définition du marchand de biens est parfois confondue avec celle de l’investisseur immobilier, qui consiste à développer son patrimoine notamment avec des investissements locatifs. Quelle est la différence entre un marchand de biens et un investisseur locatif ? 

En premier lieu, la définition du marchand de biens immobiliers est de revendre rapidement ses biens immobiliers. En effet, les marchands de biens disposent d’un délai légal de 5 ans pour revendre leurs biens immobiliers. Ainsi, le professionnel a une démarche spéculative car la revente du bien doit générer une marge brute à court terme. la définition du marchand de biens est d’être un commerçant de l’immobilier.

Sa stratégie est donc différente de l’investisseur dans l’immobilier locatif qui a une vision à plus long terme. Effectivement, l’investisseur locatif souhaite amortir son bien, rembourser son capital emprunté à la banque avant de le revendre. Le régime fiscal du particulier est différent, il opte souvent pour un régime micro bic, micro foncier, LMNP, déficit foncier, ou bien pour une société civile immobilière (SCI).

Qu’est-ce qu’un marchand de biens doit choisir comme statut juridique ? Par définition, le marchand de biens doit opter pour une société commerciale, vraisemblablement une société par actions simplifiée (SAS), une société à responsabilité limitée (SARL) ou une entreprise individuelle (EI). L’objet social de la société de marchand de biens doit être l’achat et la revente de biens immobiliers.

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Quel statut et objet social choisir pour le marchand de biens ?

La définition du marchand de biens est d’être un commerçant de l’immobilier, son statut juridique est donc différent des autres acteurs du secteur de l’immobilier. Contrairement à un agent immobilier, ce n’est pas un intermédiaire rémunéré entre un acheteur et un vendeur de biens immobiliers. En effet, le marchand de biens immobiliers achète en son nom ou celui de sa société. De même, la définition du marchand de biens est différente de l’investisseur locatif qui sera donc propriétaire-bailleur en nom propre ou en SCI (société civile immobilière).

L’objet social du marchand de biens est spécifique à son activité : activités des marchands de biens immobiliers.

Comment devenir marchand de biens ?

Contrairement à d’autres professions du secteur immobilier, la définition du marchand de biens est une profession qui n’est pas réglementée. Il n’y a pas d’étude particulière à suivre pour devenir marchand de biens. Consultez notre article dédié pour devenir marchand de biens.

De plus, il n’existe pas de carte professionnelle marchand de biens contrairement à un agent immobilier qui a besoin d’une carte T pour exercer. La seule obligation du marchand de biens immobiliers est d’immatriculer sa société auprès d’une chambre de commerce. La définition du marchand de biens est d’être une activité professionnelle et commerciale. Dans ce sens, plusieurs options sont possibles pour monter sa société. Elle doit être déclarée en nom propre (statut de commerçant) ou bien en société anonyme (SAS ou SARL). 

Le statut d’auto-entrepreneur n’est pas adapté pour devenir marchand de biens. Le chiffre d’affaires réalisé dépasse généralement les plafonds autorisés par ce statut. De même, les sociétés civiles immobilières (SCI) ne peuvent pas être utilisées. En effet, la définition du marchand de biens est d’exercer une activité commerciale, elle est donc incompatible avec l’objet social d’une SCI (société civile immobilière).

Une opération d’achat-revente ne doit pas être faite en tant que particulier. Vous prenez le risque fiscal d’une requalification en marchand de biens. Le choix du bon statut et du type de société qui correspond à votre situation personnelle est important pour votre projet d’achat-revente immobilier.

Pour plus de précisions, vous pouvez consulter notre article sur le statut des marchands de biens.

Définition des projets du marchand de biens :

La définition du marchand de biens est de faire de l’achat revente de biens immobiliers. Il s’intéresse potentiellement à tous les biens immobiliers : appartements, immeubles, maisons, murs commerciaux, terrains, garages ou parkings…

Généralement, il intervient sur des biens qui demande une réhabilitation. En effet, ces travaux de rénovation permettront d’optimiser tout le potentiel du bien immobilier. Le projet peut aussi être de diviser une maison en appartement ou un immeuble. En effet, diviser un bien immobilier permet d’augmenter la valeur ajoutée que l’on apporte à une opération et donc la plus-value sur cette opération d’achat-revente. Toutes ces optimisations apportées au projet permettent d’augmenter le bénéfice de l’opération que l’on estime avec le calcul de rentabilité du marchand de biens.

Le marchand de biens peut aussi prendre la casquette du promoteur en effectuant des opérations de construction de maisons ou immeubles. Alors que d’autres marchand de biens préfèrent se concentrer sur le commerce de terrains à bâtir en réalisant des divisions parcellaires. Vous l’aurez compris, la définition du marchand de biens est très vaste car elle dépendra des affinités de chacun en fonction du type de projet immobilier et aussi du secteur de prospection.

La définition du marchand de biens dans son activité quotidienne :

La définition du marchand de biens est complexe ainsi que son activité car il faut maitriser une multitude de sujets pour réaliser une opération d’achat-revente. Tout d’abord, le marchand de biens doit évidemment avoir des connaissances en immobilier :

  • Connaissance du marché
  • Valorisation des biens immobiliers
  • Capacité d’optimisation d’un bien
  • Réalisation des travaux

Mais il doit aussi avoir des connaissances transverses, qui ne sont pas uniquement liées à l’immobilier. La définition du marchand de biens est donc d’avoir une grande polyvalence et capacité d’adaptation en fonction des sujets et des interlocuteurs :

De plus, le marchand de biens est en lien avec tous les professionnels de l’immobilier : agent immobilier, notaire, expert-comptable, architecte, fiscaliste, urbaniste ainsi que les autres marchands immobiliers.

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La responsabilité professionnelle :

La définition du marchand de biens est d’être un professionnel de l’immobilier. Le vendeur de biens immobiliers a une responsabilité qui est plus importante qu’un simple particulier car il est considéré comme étant un « sachant » de l’immobilier. Le marchand de biens doit donc souscrire une assurance pour se protéger en cas de problèmes ou litiges sur un de ses biens immobiliers :

  • Assurance responsabilité civile professionnelle (RC pro)
  • Assurance dommages-ouvrages
  • Garantie financière d’achèvement

Un métier de réseau :

Ce professionnel est au cœur d’un environnement économique où interagissent de nombreux acteurs. La définition du marchand de biens est d’intervenir comme un chef d’orchestre pour coordonner ces différents interlocuteurs.

  • Agents immobiliers
  • Apporteurs d’affaires
  • Notaires
  • Maîtres d’œuvre
  • Artisans
  • Urbanisme
  • Acheteurs et vendeurs immobiliers
  • Banquiers
  • Courtiers etc.

D’autre part, le marchand de biens immobiliers doit se constituer un solide réseau d’agents immobiliers et d’apporteurs d’affaires pour développer son activité et trouver des opportunités rentables. Ainsi, il est important de se faire connaitre auprès des agents immobiliers ainsi que de consulter un annuaire immobilier pour développer son réseau.

Le marchand de biens se définit comme un acteur de la rénovation du parc immobilier :

La profession est parfois mal vue du grand public qui ont une définition du marchand de biens qui est parfois réductrice. En fait, le marchand de biens immobiliers apporte une valeur ajoutée car il participe à la rénovation du parc immobilier et à la création de logements. Le marchand permet la réhabilitation des logements anciens pour les remettre sur le marché. A son échelle, il contribue à lutter contre la pénurie de logements en France.

 


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