L’activité du marchand de biens est soumise à un régime fiscal qui rentre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, la fiscalité du marchand de biens est donc similaire à celle des autres activités commerciales qui sont également sous le régime fiscal des BIC. Dans cet article, nous expliquons les différences en terme de fiscalité en fonction du statut du marchand de biens : généralement la SARL et la SAS. Nous recommandons d’être bien informé sur les spécificités fiscales du métier si vous souhaitez devenir marchand de biens. Nous étudierons dans cet article les points suivants du régime fiscal du marchand de biens :
- La fiscalité spécifique du marchand de biens
- Calcul du bénéfice avec le régime fiscal du marchand de biens
- La fiscalité sur le bénéfice de la société de marchand de biens
- La fiscalité sur la rémunération du marchand de biens
- La TVA du marchand de biens
La fiscalité spécifique du marchand de biens :
La fiscalité du marchand de biens est différente de celle du particulier ou de l’investisseur locatif. En effet, l’imposition de ces derniers se fait sur la base de la plus value générée au moment de la vente de leur bien immobilier. A l’inverse, le statut de marchand de biens entraine une fiscalité à l’impôt sur les sociétés. Dans ce sens, il est imposé en fonction de son bénéfice réalisé au cours de l’exercice fiscal (soit une année entière).
Calcul du bénéfice avec le régime fiscal du marchand de biens :
Par définition, le bénéfice se calcule en prenant la somme des recettes auxquelles on soustrait la somme des dépenses sur l’exercice fiscal. La fiscalité avec le statut de marchand de biens s’applique sur le bénéfice réalisé par la SAS ou la SARL. La somme des recettes se compose du total des ventes réalisées au cours de cette période. D’autre part, les dépenses déductibles se composent du prix des biens immobiliers acquis pour ces opérations d’achat revente immobilier, des frais de notaire en marchand de biens, des frais bancaires, des frais d’assurances, des salaires ainsi que des dotations aux amortissements. Le bénéficie correspond donc à la plus value réalisée par le marchand de biens lors de ses opérations d’achat revente immobilier. La fiscalité sur la plus-value du marchand de biens est expliquée dans le reste de cet article.
La fiscalité sur le bénéfice de la société de marchand de biens :
L’impôt sur les sociétés :
La fiscalité avec le statut de marchand de biens commence par l’impôt sur les sociétés, le marchand de biens paie un impôt comme toutes les sociétés commerciales. Dans le cas d’une SARL ou d’une SAS, il s’agit de l’impôt sur les sociétés. À noter, vous pouvez activer une option pour être imposé à l’impôt sur le revenu pendant les 5 premières années d’activité de votre SARL/SAS. L’expert-comptable peut vous accompagner dans l’optimisation de votre fiscalité en statut de marchand de biens. En effet, de nombreux critères sont à prendre en compte comme votre propre fiscalité au niveau de votre foyer fiscal.
Le taux d’IS :
L’impôt sur les sociétés se prélève sur les bénéfices réalisés au cours d’un exercice annuel. Plus précisément, différents taux d’impôts sur les sociétés s’appliquent en fonction du montant de bénéfices réalisés avec le régime fiscal de marchand de biens. Le passage d’une tranche d’imposition à une autre va impacter significativement votre fiscalité en marchand de biens.
- En-dessous de 42 500€, le taux d’impôt sur les sociétés est de 15%
- Au-dessus de 42 500€, le taux d’impôt sur les sociétés est 28% pour les exercices ouverts jusqu’au 31/12/2020 puis ce taux baisse à 26,5% pour les exercices ouverts à partir du 01/01/2021.
D’autres taux s’appliquent généralement aux très grosses entreprises et ne concernent donc pas votre fiscalité en marchand de biens.
La fiscalité sur la rémunération du marchand de biens :
Dans le cas d’une activité exercée en SARL ou en SAS, le marchand de biens a deux modes de rémunérations principaux. Ainsi, la fiscalité avec le statut de marchand de biens se différencie en fonction du mode de rémunération choisi.
Le versement d’un salaire :
Premièrement, le marchand de biens peut se rémunérer en versant un salaire. Dans ce cas, la fiscalité en statut de marchand de biens se décompose alors sur plusieurs niveaux :
- Des cotisations patronales sont à payer par sa société.
- Des cotisations salariales sont à payer par le marchand de biens lui-même en tant que personne physique.
- Ensuite, le marchand de biens reporte ensuite le montant de son salaire net sur sa déclaration d’impôt sur le revenu.
Le versement de dividendes :
Deuxièmement, le régime fiscal du marchand de biens lui permet de se rémunérer en se versant des dividendes. La fiscalité en marchand de biens s’applique alors selon deux options fiscales :
- Choix du Prélèvement Forfaitaire Unique, aussi appelé “Flat Tax” :
Les dividendes versés sont imposables au taux unique de 30%.
Ce taux de 30% se compose de 17,20% de prélèvements sociaux et de 12,8% d’impôt sur le revenu. - Choix du Taux Progressif : les dividendes versés sont imposables au taux marginal d’imposition du foyer fiscal. Voici un détail du mode de calcul.
Prendre le montant des dividendes versés sur l’exercice.
Appliquer un abattement forfaitaire de 40% sur ce montant de dividendes.
Déduire le montant de la CSG de 6,8% car c’est une charge déductible.
Ajouter des prélèvements sociaux de 17,20% sur le montant des dividendes.
Appliquer le taux d’impôt sur le revenu du foyer fiscal sur le montant des dividendes.
En définitive, le choix entre la flat tax ou le taux progressif dépend de la situation fiscale de chacun. Dans ce sens, un expert-comptable peut faire le calcul pour connaître l’option la plus avantageuse afin d’optimiser votre fiscalité en marchand de biens.
Quel mode de rémunération choisir ?
En conclusion, la fiscalité en marchand de biens évolue en fonction du mode de rémunération. Ainsi, selon leur régime fiscal certains marchands de biens ont intérêt à se verser un salaire alors que d’autres préfèrent se verser des dividendes pour optimiser leur fiscalité. Ce choix dépend donc des particularités propres à chacun en fonction de votre situation personnelle. Cela dépend notamment du poids de l’imposition de votre foyer fiscal. Néanmoins, il faut tout de même rappeler que le versement d’un salaire permet de cotiser aux systèmes de retraite et de santé. C’est un facteur important à prendre en compte à long terme. En effet, il est important d’être couvert par le système social français si vous souhaitez que le marchand de biens devienne votre activité principale. Il est semble donc important de trouver le juste compromis afin d’optimiser la fiscalité en marchand de biens tout en vous garantissant des droits sociaux. Vous trouverez plus d’informations sur le salaire moyen du marchand de biens dans notre article.
La TVA du marchand de biens :
Le calcul de la TVA en marchand de biens répond à quelques spécificités liées au type d’opérations d’achats-reventes qui sont réalisées. Cela fait l’objet de nombreuses explications afin de comprendre précisément le régime de TVA applicable au régime fiscal de l’activité de marchand de biens. Pour cela, nous avons réalisé un article spécifiquement sur le calcul de la TVA en marchand de biens.
