diviser un bien immobilier

Diviser un bien immobilier

Diviser un bien immobilier en 2 lots permet, dans certains cas, d’optimiser le prix à la revente. Il s’agit donc d’une réalisation fréquente pour un marchand de biens qui, en tant que commerçant, achète au prix de gros et revend au prix de détail.

Nous présentons sur notre site la profession de marchand de biens immobiliers ainsi que les points importants à avoir en tête avant de se lancer dans l’aventure. Nous abordons ici la question de la division qui est centrale dans l’activité de marchand de biens.

Les différentes possibilités pour diviser un bien immobilier en 2 lots:

Il existe plusieurs façons de diviser un bien immobilier, avec des avantages et des inconvénients pour chaque opération. Mais d’une façon générale, vous constaterez que chaque bien est unique avec ses propres possibilités de division. 

Diviser un appartement, un immeuble ou une maison 

La découpe d’un bâtiment existant est la première façon de diviser un bien immobilier en 2 lots. Ce type d’opération est réalisable sur un appartement, une maison, une grange, un atelier, une ferme ou même un immeuble entier. Nous détaillons dans un autre article les différentes possibilités offertes par la division de bâti en plusieurs lots.

Diviser un terrain

Le détachement d’un terrain à bâtir est la deuxième façon de diviser un bien immobilier en 2 lots. Il s’agit alors d’une division parcellaire pour laquelle on découpe un terrain en deux parcelles ou plus. Nous expliquons dans un article les avantages et les inconvénients de ce type d’opération.

Quels sont les points à respecter pour diviser un bien immobilier en 2 lots ?

La principale contrainte pour diviser un bien immobilier en 2 lots vient de la disposition des lieux. Ainsi, la création d’un nouveau logement implique d’avoir des ouvertures sur l’extérieur (portes et fenêtres) et des volumes suffisants pour être un logement décent. En effet, la loi impose une superficie minimum de 9m2 et une hauteur de plafond de 2,20m; ou bien un volume habitable d’au-moins 20m3.

D’autre part, le nouveau logement doit disposer de ses propres réseaux d’eau et d’électricité. L’installation d’un nouveau compteur électrique se fait auprès des services d’ENEDIS. Il faut compter plusieurs mois de délais entre le dépôt de la demande et la pose du compteur. L’installation du réseau d’eaux comprend l’arrivée d’eau ainsi que l’évacuation des eaux usés. L’évacuation des sanitaires peut poser problème compte tenu de la pente de 2% à respecter pour le bon écoulement des eaux.

Enfin, il faut réaliser plusieurs démarches administratives pour diviser un bien immobilier en 2 lots. Comme indiqué précédemment, vous devrez déposer un dossier auprès d’ENEDIS pour le raccordement électrique. De même, auprès de l’opérateur local pour la pose du nouveau compteur d’eau. Egalement, les divisions sont parfois soumises à autorisation d’urbanisme et à la purge du recours des tiers.

Quel est l’intérêt de diviser un bien immobilier en 2 lots ?

La rentabilité d’une division de maison ou d’un terrain :

L’opération de diviser une maison ou un terrain en plusieurs lots permet de mieux valoriser le bien à la revente. En effet, la revente à la découpe permet de vendre proportionnellement plus cher qu’une vente en lot. Cependant, cette règle n’est pas valable sur toutes les opérations. Il faut acheter le bien immobilier au juste prix pour espérer sortir une marge. D’autre part, la division d’un bien immobilier entraine des frais supplémentaires notamment pour réaliser les démarches administratives, les experts à mandater pour la découpe (géomètre, architecte) ainsi que les frais de viabilisation. Il est primordiale de bien connaitre tous ces frais car vous devrez nécessairement les assumer pour aller au bout de votre opération de division.

La complexité d’une division immobilière limite la concurrence :

Diviser un bien immobilier en 2 lots demande beaucoup de connaissances au niveau technique, urbanistique et fiscal. Cela ne s’improvise pas et les possibilités de se tromper sont nombreuses. Dans ce sens, la concurrence est forcément plus limitée car ces biens intéressent surtout des professionnels ou des investisseurs expérimentés. De plus, les opérations de divisions peuvent prendre beaucoup de temps notamment en ce qui concerne les divisions parcellaires.

Diviser un bien immobilier en 2 lots est une alternatives aux travaux lourds :

Le marchand de biens crée de la valeur en optimisant et en transformant un bien immobilier. Dans beaucoup de cas, cela passe par la réalisation de travaux afin de rénover les logements à vendre. Mais diviser un bien immobilier en 2 lots permet d’éviter cette phase de travaux car la division suffit dans certains cas à donner de la valeur à un bien et donc à générer une marge.

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