Découvrez quel est le calcul de marge avec le calcul de rentabilité du marchand de biens expliqué dans cet article.
- Quel est le calcul de rentabilité du marchand de biens ?
- La rentabilité d’un marchand de biens s’analyse à deux niveaux
- Le poids de la fiscalité sur le calcul de rentabilité du marchand de biens
- Les points importants pour maitriser la rentabilité d’une opération d’achat revente immobilier
Tout d’abord, nous allons identifier quels sont les différents postes de revenus et de charges d’un marchand de biens. Cela nous permettra ainsi de mieux comprendre comment calculer la marge d’une opération immobilière. Nous verrons également les principaux points de vigilance pour maîtriser la rentabilité de votre opération d’achat revente immobilier. Ensuite, nous verrons que la fiscalité a un impact important sur le calcul de rentabilité du marchand de biens. L’imposition sur cette activité commerciale est à prendre en compte avant de se lancer. Consultez notre guide complet sur le marchand de biens pour tout savoir sur cette activité.
Quel est le calcul de rentabilité du marchand de biens ?
Un marchand de biens génère des revenus en achetant et en vendant des biens dans le domaine de l’immobilier. La vente de ses biens, tels que des appartements ou des maisons, lui permet de générer une plus value immobilière et donc au final un bénéfice pour son entreprise. Nous allons détailler dans cet article les différentes composantes du calcul de rentabilité d’un marchand de biens. Il est important de savoir comment calculer la marge de son projet d’achat revente dès le départ pour s’assurer de réaliser une opération rentable.
Le calcul de marge des marchand de biens
En règle générale, les marchands de biens s’intéressent aux affaires qui leur permettent de générer une marge importante. Le calcul de marge est un point important pour s’assurer de réaliser des opérations d’achat revente rentables. En effet, ils s’agit pour eux d’une activité professionnelle à part entière et ils n’ont donc pas de temps à perdre sur des opérations peu rentables. Le calcul de rentabilité d’un marchand de biens est donc un critère très important dans le choix d’un projet à réaliser. En pratique, le marchand de biens espère un calcul de marge brute d’au moins 20% pour avancer sur une opération d’achat-revente. Ce calcul de marge de 20% permet au marchand de biens immobiliers de se rémunérer à la juste valeur du temps passé sur le projet d’achat revente et des risques assumés pour réaliser l’affaire.
Les simulations en marchand de biens sont nécessaires pour bien appréhender la rentabilité d’un projet d’achat revente. La réalisation d’un simulateur de taux de marge à utiliser sur chaque étude de projet peut notamment vous aider dans la prise de décision. Ce calculateur de taux de marge peut intégrer l’ensemble des coûts variables propres à une opération d’achat-revente. Nous expliquons d’ailleurs dans un article spécifique quel est le salaire moyen d’un marchand de biens.
La rentabilité d’un marchand de biens s’analyse à deux niveaux :
Le calcul de rentabilité du marchand de biens peut se faire à deux niveaux : au niveau de l’opération réalisée ou bien au niveau des bénéfices réalisées par l’entreprise. La rentabilité d’une opération s’apprécie ainsi de façon individuelle, à chaque opération d’achat revente. Alors que la rentabilité de l’entreprise en terme de bénéfices englobe l’ensemble de ses activités et de ses frais. Par exemple, si la société de marchand de biens immobiliers est également propriétaire bailleur de locaux commerciaux ou d’habitations. Nous allons détailler ci-dessous comment calculer la marge d’une opération de marchand de biens. Cela vous permettra de réaliser une simulation marchand de biens de votre projet.
La rentabilité de l’opération d’achat revente immobilier :
La rentabilité d’un marchand de biens lors d’une opération d’achat revente s’apprécie avec le calcul de marge brute. La marge brute se calcule par la différence entre le prix de vente et tous les coûts supportés pour réaliser cette opération immobilière. Ainsi, nous tenons compte des différentes charges imputables au projet qui sont listées ci-dessous :
- Frais de notaires marchand de biens (honoraires, hypothèques et droit de mutation)
- Commissions et frais d’agence facturés par les agences immobilières
- Intérêts liés au crédit bancaire (frais de dossier, frais de courtage si l’on passe par un courtier et coûts des intérêts)
- Taxe foncière
- Charges de copropriété facturées par le syndic pour l’entretien de l’immeuble
- Travaux (rénovation, réhabilitation, home stagging).
- Frais de gestion
- Assurances du marchand de biens : responsabilité civile professionnelle, dommage ouvrage etc.
Le calcul de rentabilité du marchand de biens en fonction de son bénéfice :
Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier qui exerce en nom propre ou en société. Dans ce sens, le marchand de biens calcule un bénéfice à la fin de chaque exercice comptable. Le calcul du bénéfice comptable tient compte du calcul de marge sur toutes les opérations d’achat revente au cours de l’année. Egalement, il se complète en déduisant tous les charges fixes du marchand de biens immobiliers. Ces charges fixes sont des coûts indirects car ils ne dépendent pas de la rentabilité des opérations d’achat revente. Par contre, ces frais indirects sont nécessaires pour réaliser cette activité de marchand de biens. Dans ce sens, la simulation marchand de biens de votre opération d’achat-revente doit inclure ces frais. Votre simulateur de taux de marge doit se compléter avec l’ensemble des frais fixes. Ce calculateur de taux de marge peut aussi intégrer le poids de la TVA sur marge, comme nous l’expliquons dans la partie suivante. Nous expliquons ci-dessous les charges fixes à déduire pour le calcul de rentabilité du marchand de biens sur son bénéfice :
- La location de bureaux pour domicilier l’entreprise et accueillir le personnel
- Le leasing des véhicules de la société
- L’ensemble des frais de déplacements du marchand de biens
- Les abonnements téléphoniques et internet de la société
- Le salaire du personnel
- Tous les frais courants
- L’ensemble des impôts et des taxes
Le poids de la fiscalité sur le calcul de rentabilité du marchand de biens :
Nous avons évoqué ci-dessus les composantes du calcul de rentabilité du marchand de biens. Néanmoins, il convient de prendre aussi en compte le poids de la fiscalité qui est assez lourde en matière d’immobilier. Le marchand de biens immobiliers exerce en tant que professionnel (en nom propre ou en société type SARL ou SAS). Le statut de marchand de biens est donc soumis à l’ensemble des impôts et taxes dont doivent s’acquitter les entreprises. Ensuite, il doit aussi s’acquitter de l’imposition à titre particulier avec l’impôt sur le revenu.
La fiscalité sur les opérations d’achat revente :
L’achat d’un bien immobilier est soumis à des frais de notaire. Ces frais doivent donc être anticiper afin de les intégrer dans le calcul de rentabilité en marchand de biens. Ces frais incluent les honoraires du notaire pour la rédaction des actes de vente. Mais surtout, il s’agit de droits de mutations perçus par l’administration fiscale. Heureusement, les frais de notaire en marchand de biens bénéficient d’un taux réduit à 3/4% du montant de l’acquisition. Cependant, ce taux réduit se conditionne à une durée de détention du bien qui ne soit pas être supérieure à 4 ans. Auquel cas, le régime d’imposition redevient comme le régime des particuliers. D’autre part, le marchand de biens doit payer la taxe foncière car sa structure juridique est propriétaire des biens immobiliers.
Le calcul de TVA sur marge :
La taxe sur la valeur ajoutée a un impact considérable sur le calcul de rentabilité du marchand de biens. Selon le type de projet, la TVA doit se calculer sur la marge ou sur le prix de vente. Il est primordial de bien anticiper cet aspect fiscal car le calcul de la TVA sur marge ou sur prix de vente peut rogner la rentabilité d’une opération de marchand de biens. La simulation marchand de biens d’un projet d’achat revente doit donc intégrer le poids de la TVA dans la rentabilité prévisionnelle. Ainsi, la TVA sur marge ou sur le prix de vente doit être intégrée directement dans le calcul de votre marge brute de votre projet d’achat revente immobilier.
Nous avons rédigé un article sur le calcul de TVA en marchand de biens. Dans ce sens, cette donnée est indispensable au calcul de rentabilité du marchand de biens. Les projets qui sont concernés par le calcul de TVA sur marge sont notamment des opérations de division parcellaire. Dans les opérations de réhabilitation complète ou de construction, le calcul de TVA ne se fait pas sur la marge mais directement sur le prix de vente. Dans ce cas, la TVA se paie quelque soit le bénéfice de l’opération d’achat revente. La TVA sur les travaux et les frais de l’opération est alors déductible de la TVA sur le prix de vente.
Les prélèvements sociaux en marchand de biens :
Le marchand de biens peut exercer son activité avec différentes formes de société. D’une façon générale, il peut exercer en nom propre (personne physique) ou bien en société de type SARL ou SAS. Les cotisations sociales dépendent du statut du marchand de biens qui est soit en travailleur non-salarié (TNS) soit en assimilé salarié. Le montant des prélèvements sociaux diffère en fonction du régime social du marchand de biens immobiliers. C’est un point à considérer lors de la création d’une société car cela a un impact direct sur le calcul de rentabilité du marchand de biens.
La fiscalité sur les sociétés :
Le marchand de biens qui exerce sont activité au travers d’une SARL ou SAS doit payer l’impôt sur les sociétés. L’impôt sur les sociétés se calcule sur la base du bénéfice réalisé par l’entreprise lors de son exercice comptable. Il existe deux d’impôts sur les sociétés en fonction du bénéfice réalisé. Ainsi, le taux est de 15% en-dessous de 38 120€. Puis, le taux passe à 28% au-dessus de 38 120€. Nous avons rédigé un article pour vous aider sur la fiscalité en marchand de biens.
D’autre part, le marchand de biens immobiliers en société doit payer un impôt sur les dividendes. En effet, la flat tax de 30% se paie quand le gérant d’une société souhaite se verser des dividendes. Les dividendes sont un des modes de rémunérations possibles des chefs d’entreprise. Ces dividendes ne sont ensuite plus soumis à l’impôt sur le revenu.
Les points à retenir pour maîtriser sa rentabilité en marchand de biens :
En conclusion, le poids de la fiscalité est à prendre en compte lors du calcul de rentabilité du marchand de biens. Certains postes fiscaux peuvent se montrer très lourds, par exemple la TVA sur le prix de vente final. Nous vous recommandons de faire appel à un expert-comptable qui a une clientèle de marchand de biens. Il est très important d’être bien conseillé sur ces sujets notamment si c’est votre première opération.
Il est à noter que l’ISF, qui est désormais l’IFI pour impôt sur la fortune immobilière, ne tient pas compte de ce patrimoine immobilier. En effet, le patrimoine immobilier détenu par le marchand de biens par le biais de sa société n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. De même, contrairement aux particuliers, le marchand de biens n’est pas assujetti à la taxe sur les plus-values.
Enfin, l’activité de marchand de biens immobiliers implique de bien savoir gérer sa trésorerie. En effet, des montants importants sont immobilisés dans les projets. Il faut donc être en mesure de pouvoir porter le projet pendant de longs mois voire plusieurs années pour les plus importants.
