calcul rentabilité marchand de biens

Calcul rentabilité marchand de biens – comment calculer votre marge ?

Calcul rentabilité marchand de biens, découvrez comment calculer votre marge grâce à cet article. Tout d’abord, nous allons identifier quelles sont les différents postes de revenus et de charge d’un marchand de biens. Cela nous permettra ainsi de mieux comprendre comment calculer la rentabilité d’une opération immobilière. Nous verrons également les principaux points de vigilance pour maîtriser la rentabilité de votre opération d’achat revente immobilier. Ensuite, nous verrons que la fiscalité a un impact important sur le rentabilité du marchand de biens. L’imposition sur cette activité commerciale est à prendre en compte avant de se lancer.

Comment se calcule la rentabilité d’un marchand de biens ?

Un marchand de biens génère des revenus en achetant et en vendant des biens dans le domaine de l’immobilier. La vente de ses biens, tels que des appartements ou des maisons, lui permet de générer une plus value immobilière et donc au final un bénéfice pour son entreprise. Nous allons détailler dans cet article les différentes composantes qui permettent de calculer la rentabilité d’un marchand de biens.

En règle générale, les marchands de biens s’intéressent aux affaires qui leur permettent de générer une marge importante. En effet, ils s’agit pour eux d’une activité professionnelle à part entière et ils n’ont donc pas de temps à perdre sur des opérations peu rentables. La rentabilité d’un marchand de biens est donc un critère très important dans le choix d’un projet à réaliser. La pratique veut qu’une marge brute d’au moins 20% soit demandée par le marchand de biens. Cette marge de 20% permet au marchand de biens de se rémunérer à la juste valeur du temps passé sur le projet d’achat revente et des risques assumés pour réaliser l’affaire. 

La rentabilité d’un marchand de biens se considère à deux niveaux :

Le calcul de la rentabilité d’un marchand de biens peut se faire à deux niveaux, au niveau de l’opération réalisée ou bien au niveau des bénéfices réalisées par l’entreprise. La rentabilité d’une opération s’apprécie ainsi de façon individuelle, à chaque opération d’achat revente. Alors que la rentabilité de l’entreprise en terme de bénéfices englobe l’ensemble de ses activités et de ses frais. Par exemple, si la société de marchand de biens est également propriétaire bailleur de locaux commerciaux ou d’habitations.

La rentabilité de l’opération d’achat revente immobilier :

La rentabilité d’un marchand de biens lors d’une opération d’achat revente s’apprécie grâce à la marge brute. La marge brute est la différence entre le prix de vente et tous les coûts supportés pour réaliser cette opération immobilière. Ainsi, nous tenons compte des différentes charges imputables au projet qui sont listées ci-dessous :

  • Frais de notaires (honoraires, hypothèques et droit de mutation)
  • Commissions et frais d’agence facturés par les agences immobilières
  • Intérêts liés au crédit bancaire (frais de dossier, frais de courtage si l’on passe par un courtier et coûts des intérêts)
  • Taxe foncière
  • Charges de copropriété facturées par le syndic pour l’entretien de l’immeuble
  • Travaux (rénovation, réhabilitation, home stagging).
  • Frais de gestion
  • Assurances du marchand de biens : responsabilité civile professionnelle, dommage ouvrage etc.
Nous avons détaillé l’ensemble de ces coûts dans notre article sur le salaire du marchand de biens. 
D’autre part, le métier de marchand de biens est directement lié à l’évolution du marché immobilier. Ainsi, la rentabilité du marchand de biens est également liée dans une certaine mesure à l’évolution des prix de l’immobilier. Egalement, la réglementation a un impact sur la rentabilité car les normes de construction deviennent de plus en plus strictes. Par exemple la loi climat est en train d’impacter fortement le marché immobilier et le couts des travaux de rénovations.
 

La rentabilité d’un marchand de biens en fonction de son bénéfice :

Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier qui exerce en nom propre ou en société. Dans ce sens, le marchand de biens calcule un bénéfice à la fin de chaque exercice comptable. Le calcul du bénéfice comptable tient compte des marges brutes réalisées sur toutes les opérations d’achat revente au cours de l’année. Egalement, il se complète en déduisant tous les charges fixes du marchand de biens. Ces charges fixes sont des coûts indirects car ils ne dépendent pas de la rentabilité des opérations d’achat revente. Par contre, ces frais indirects sont nécessaires pour réaliser cette activité de marchand de biens. Nous expliquons ci-dessous les charges fixes à déduire pour calculer la rentabilité d’un marchand de biens sur son bénéfice :

  • La location de bureaux pour domicilier l’entreprise et accueillir le personnel
  • Le leasing des véhicules de la société
  • L’ensemble des frais de déplacements du marchand de biens
  • Les abonnements téléphoniques et internet de la société
  • Le salaire du personnel
  • Tous les frais courants 
  • L’ensemble des impôts et des taxes

La fiscalité pèse sur la rentabilité du marchand de biens :

Nous avons évoqué ci-dessus le mode de calcul pour connaitre la rentabilité d’un marchand de biens. Néanmoins, il convient de prendre aussi en compte le poids de la fiscalité qui est assez lourde en matière d’immobilier. Le marchand de biens exerce en tant que professionnel (en nom propre ou en société type SARL ou SAS). Le statut de marchand de biens est donc soumis à l’ensemble des impôts et taxes dont doivent s’acquitter les entreprises. Ensuite, il doit aussi s’acquitter de l’imposition à titre particulier avec l’impôt sur le revenu.

La fiscalité sur les opérations d’achat revente :

L’achat d’un bien immobilier est soumis à des frais de notaire. Ces frais incluent les honoraires du notaire pour la rédaction des actes de vente. Mais surtout, il s’agit de droits de mutations perçus par l’administration fiscale. Heureusement, les marchand de biens bénéficient d’un taux réduit à 3/4% du montant de l’acquisition. Cependant, ce taux réduit se conditionne à une durée de détention du bien qui ne soit pas supérieure à 4 ans. Auquel cas, le régime d’imposition redevient comme le régime des particuliers. D’autre part, le marchand de biens doit payer la taxe foncière car sa structure juridique est propriétaire des biens immobiliers.

La TVA sur les opérations de marchand de biens :

La taxe sur la valeur ajoutée a un impact considérable sur la rentabilité du marchand de biens. Il est primordial de bien anticiper cet aspect fiscal car le calcul de la TVA sur un opération de marchand de biens dépend du type de projet. Nous avons rédigé un article sur la TVA en marchand de biens. Selon le type de projet, la TVA doit se payer sur la marge ou sur le prix de vente. Il s’agit notamment des projets de réhabilitation complète ou de projet de construction. Dans ce deuxième cas, il convient de bien calculer en amont le montant de la taxe sur la valeur ajoutée. En effet, dans ce cas la TVA se paie quelque soit le bénéfice de l’opération d’achat revente.

Les prélèvements sociaux en marchand de biens :

Le marchand de biens peut exercer son activité avec différentes formes de société. D’une façon générale, il peut exercer en nom propre (personne physique) ou bien en société de type SARL ou SAS. Les cotisations sociales dépendent du statut du marchand de biens pour être soit en travailleur non-salarié (TNS) ou soit en assimilé salarié. Le montant des prélèvements sociaux diffère en fonction du régime social du marchand de biens. C’est un point à considérer lors de la création d’une société car cela a un impact direct sur la rentabilité du marchand de biens. Nous avons fait un article spécialement sur les différents statuts du marchand de biens.

La fiscalité sur les sociétés :

Le marchand de biens qui exerce sont activité au travers d’une SARL ou SAS doit payer l’impôt sur les sociétés. L’impôt sur les sociétés se calcule sur la base du bénéfice réalisé par l’entreprise lors de son exercice comptable. Il existe deux d’impôts sur les sociétés en fonction du bénéfice réalisé. Ainsi, le taux est de 15% en-dessous de 38 120€. Puis, le taux passe à 28% au-dessus de 38 120€. Nous avons rédigé un article pour vous aider sur la fiscalité en marchand de biens.

D’autre part, le marchand de biens en société doit payer un impôt sur les dividendes. En effet, la flat tax de 30% se paie quand le gérant d’une société souhaite se verser des dividendes. Les dividendes font partie des modes de rémunérations possibles des chefs d’entreprise. Ces dividendes ne sont ensuite plus soumis à l’impôt sur le revenu.

Les points à retenir pour maîtriser sa rentabilité en marchand de biens :

En conclusion, le poids de la fiscalité est à prendre en compte lors du calcul de la rentabilité du marchand de biens. Cependant, certains postes fiscaux peuvent se montrer très lourds, par exemple la TVA sur le prix de vente final. Nous vous recommandons de faire appel à un expert-comptable qui a une clientèle de marchand de biens. Il est très important d’être bien conseillé sur ces sujets notamment si c’est votre première opération.

Il est à noter que l’ISF, qui est désormais l’IFI pour impôt sur la fortune immobilière, ne tient pas compte de ce patrimoine immobilier. En effet, le patrimoine immobilier détenu par le marchand de biens par le biais de sa société n’est pas soumis à l’impôt. De même, contrairement aux particuliers, le marchand de biens n’est pas assujetti à la taxe sur les plus-values. 

Enfin, l’activité de marchand de biens implique de bien savoir gérer son cash. En effet, des montants importants sont immobilisés dans les projets. Il faut donc être en mesure de pouvoir porter le projet pendant de longs mois voire plusieurs années pour les plus importants.

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