Cet article a pour objectif de vous aider dans votre projet d’achat revente immobilier. Vous découvrirez ainsi les différentes spécificités de ce type d’opération immobilière ainsi que les points d’attention à analyser.
- Comment réaliser une plus value immobilière ?
- Comment faire un achat revente immobilier ?
- Quels sont les frais à prévoir pour acheter et revendre un bien immobilier ?
- Quelle est la fiscalité d’un achat revente immobilier ?
- Quel statut pour acheter et revendre un bien immobilier ?
Une opération d’achat-revente consiste à acquérir un bien immobilier pour le revendre rapidement. Il existe plusieurs stratégies pour réaliser cet achat revente immobilier. Ainsi, nous allons détailler les particularités de ce type d’opération qui sont réalisées par les marchands de biens. En effet, contrairement aux investisseurs locatifs qui détiennent leurs actifs à long terme, les marchands de biens se spécialisent pour acheter et revendre des biens immobiliers rapidement. Certains marchands de biens se spécialisent dans les opérations d’achat rénovation revente, alors que d’autres se concentrent sur les opérations de division parcellaire ou de division de maisons en appartements.
Comment réaliser une plus value immobilière ?
Un achat revente immobilier se fait à court terme, son intention est spéculative. En effet, l’objectif est de réaliser une plus value immédiate à la revente du bien immobilier. La revente d’une bonne affaire permet de générer de la trésorerie rapidement. Au final, vous pourrez réinvestir cette trésorerie dans un plus gros projet et développer ainsi votre activité pour acheter et revendre d’autres biens immobiliers.
Nous allons détailler dans cet article les différents points à prendre en compte avant de se lancer dans une opération d’achat revente immobilier. En effet, il y a de nombreux sujets à maitriser pour réaliser une opération rentable tels que les frais de notaire du marchand de biens, le coût des travaux notamment lors d’une opération d’achat rénovation revente, ou bien encore la fiscalité. Ces différents aspects doivent être bien anticiper pour maitriser la rentabilité de votre opération avant d’acheter et revendre un bien immobilier.
Comment faire un achat revente immobilier ?
Une opération d’achat revente immobilier consiste à acquérir un bien dans le but de le revendre. La revente de ce bien doit permettre de réaliser une plus-value. Les opérations d’achat revente concernent tout type de biens immobiliers : appartement, maison, garage, etc. Les professionnels qui réalisent ces affaires sont appelés les marchands de biens immobiliers.
D’une façon générale, une opération pour acheter et revendre un bien immobilier suppose de le valoriser pour en augmenter la valeur. Le marchand de biens apporte donc de la valeur au bien immobilier afin de réaliser une plus value. Plusieurs façons permettent de revaloriser un bien pour un achat revente immobilier :
- Réhabiliter un bien immobilier
- Diviser ou agrandir un bien
- Résoudre certains défauts (ex: mauvais agencement des pièces)
- Optimiser un bien immobilier en ajoutant des prestations (ex: création d’une nouvelle pièce, aménagements de combles perdus, etc.)
- Réaliser des travaux lors d’une opération d’achat rénovation revente
- Mettre en valeur le bien (ex: home-stagging)
A noter, il est impossible de lister toutes les façons de réaliser une plus value lors d’un achat revente immobilier. En effet, la façon de valoriser un bien diffère selon les projets, car chaque bien est unique et les marchés locaux ont tous leurs propres spécificités. Ainsi, certains marchés seront propices à la réalisation de travaux dans le cadre d’une opération d’achat rénovation revente. Alors que d’autres marchés s’appréhendent d’avantage avec de la revente de biens immobiliers à rénover.
Néanmoins, nous pouvons noter une caractéristique commune lorsqu’il s’agit d’acheter et revendre un bien immobilier afin de réaliser une plus-value. Ainsi, plus le projet est complexe dans sa mise en oeuvre, plus il sera également rémunérateur pour le marchand de biens immobiliers. Il vous faut donc savoir résoudre des problématiques si vous avez le projet de devenir marchand de biens.
Quels sont les frais à prévoir pour un achat revente immobilier ?
Comme souvent en immobilier, les coûts annexes sont très nombreux et ils peuvent rapidement atteindre des montants importants pour acheter et revendre un bien. Au final, ces frais peuvent rogner la marge de votre opération d’achat revente immobilier. Afin de vous éviter de mauvaises surprises, voici les principaux frais que vous devez anticiper dans le cadre d’une opération d’achat revente immobilier :
- Frais de notaire en marchand de biens : ils incluent les honoraires perçus par le notaire pour la rédaction des actes de vente. Cependant, la plus grande partie des frais de notaire concernent en fait des droits de mutation. Autrement dit, le notaire collecte une taxe au nom de l’Etat et des collectivités.
- Frais d’agence : ces frais s’appliquent uniquement si vous faites votre achat revente immobilier par l’intermédiaire d’une agence.
- Le coût du crédit : Ces frais concernent l’emprunt bancaire pour financer l’opération d’achat revente immobilier. Ils se constituent principalement de frais de dossiers, de cotisations d’assurance emprunteur, de frais d’hypothèque ou d’organisme de cautionnement ainsi que d’intérêts bancaires.
- La taxe foncière : Chaque propriétaire d’un logement au 01er janvier paie la taxe foncière de l’année concernée.
- Les charges de copropriété : Le propriétaire paie les charges chaque mois si le bien est en copropriété (ex: immeuble collectif). L’intérêt est donc de réaliser votre opération d’achat revente immobilier le plus rapidement possible.
- Les travaux : Il s’agit d’un poste de dépenses dur à estimer mais néanmoins central dans le cadre d’une opération d’achat rénovation revente. En effet, le montant des travaux varie fortement en fonction de l’état du logement (rénovation lourde, travaux de finition, home-stagging).
D’une façon générale, il faut prévoir une marge de sécurité tant au niveau du budget alloué que du temps estimé pour leurs réalisations. La maitrise du budget travaux est essentiel pour garantir la rentabilité de votre opération d’achat rénovation revente. En effet, les dépassements budgétaires et les retards sont courants. Ainsi, anticiper ces contre-temps est préférable pour éviter de se retrouver dans une situation compliquée pour acheter et revendre un bien immobilier.
Quelle est la fiscalité d’un achat revente immobilier ?
La fiscalité du marchand de biens lors d’un achat revente immobilier dépend de son statut. Ainsi, le régime de l’impôt sur les sociétés s’applique aux professionnels en société (SARL ou SAS) pour acheter et revendre des biens immobiliers. D’autre part, la fiscalité peut être différente si l’opération se réalise en nom propre. De plus, le marchand de biens doit être vigilant au calcul de la TVA. Nous consacrons un article dédié au calcul de la TVA du marchand de biens, car elle peut rogner fortement la marge d’une opération d’achat revente immobilier.
Un particulier qui réalise un achat-revente immobilier dépend du régime des particuliers. Plusieurs cas peuvent être différenciés dans le régime des particuliers :
- Résidence principale : pas de taxe sur la plus value
- Résidence secondaire ou investissement locatif : la taxe sur la plus value est de 36,2% (17,2% de prélèvements sociaux et 19% de forfait pour l’impôt sur le revenu).
Par ailleurs, le régime des particuliers permet de bénéficier d’un abattement sur la taxe sur la plus value. Ainsi, cet abattement varie en fonction de la durée de détention du bien. Il concerne les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu pour des durées et des taux différents. Cela concerne moins les marchands de biens dont l’objectif est d’acheter et revendre un bien immobilier rapidement.
- Prélèvements sociaux : Abattement à partir de la 6ème année. Exonération complète après 30 ans.
- Impôts sur le revenu : Abattement à partir de la 6ème année. Exonération complète après 22 ans.
Néanmoins, le régime des particuliers n’est pas recommandé pour réaliser une opération d’achat-revente immobilier. Tout d’abord, cela entraine le risque d’une requalification en marchand de biens. Ensuite, l’exonération des plus-value en fonction de la durée de détention n’a pas d’intérêt dans un achat-revente immobilier car l’objectif est de solder rapidement l’opération.
La fiscalité impacte fortement le calcul de rentabilité du marchand de biens lors d’une opération d’achat revente immobilier. Elle peut rogner fortement la marge d’une affaire, ainsi elle doit être anticipé avant de signer ce que l’on pense être une bonne affaire.
Quel statut pour un achat revente immobilier ?
Le choix du statut du marchand de biens pour faire de l’achat revente immobilier dépend de votre situation. Il existe plusieurs statuts juridiques pour revendre un bien immobilier en tant que professionnel. En effet, l’activité de marchand de biens immobiliers peut s’exercer en nom propre ou bien en société (SAS ou SARL).
D’une façon générale, il est déconseillé de faire d’acheter et revendre des biens immobiliers fréquemment en tant que particulier. Cependant, si vous choisissez cette option, respectez ces deux conditions : les opérations doivent être ponctuelles et non spéculatives. Par exemple, dans le cas d’un déménagement pour votre résidence principale. Autre cas possible, vous réalisez un arbitrage sur votre patrimoine immobilier locatif en décidant de vous séparer d’un de vos biens.
A l’inverse, les opérations d’achat reventes deviennent une activité commerciale pour l’administration fiscale dès qu’elles répondent à deux critères :
- Fréquence des achats reventes immobiliers
- But spéculatif de l’achat revente immobilier
Ce statut s’applique à l’activité de marchand de biens, peut importe que celui-ci soit spécialisé dans les projets pour diviser un bien immobilier ou les opérations d’achat rénovation revente.
Nous vous déconseillons donc d’acheter et revendre des biens immobiliers fréquemment en tant que particulier ainsi que de l’achat revente en nom propre. En effet, vous prenez le risque d’une requalification en marchand de biens avec de lourdes conséquences fiscales et donc financières si vous faites de l’achat revente en nom propre. Le statut de marchand de biens immobiliers reste le plus adapté pour réaliser une opération d’achat revente.
