achat revente immobilier

Projet d’achat revente immobilier ? Suivez le guide !

Achat revente immobilier, suivez notre guide ! Une opération d’achat-revente consiste à acquérir un bien immobilier pour le revendre rapidement. Il existe plusieurs stratégies pour réaliser cet achat revente immobilier.  Ainsi, nous allons détailler les particularités de ce type d’opération.

Objectif, réaliser une plus value :

Un achat revente immobilier se fait à court terme, son intention est spéculative. En effet, l’objectif est de réaliser une plus value. La revente d’une bonne affaire permet de générer rapidement du cash. Au final, vous pourrez réinvestir cette trésorerie dans un plus gros projet. 

Nous allons détailler dans cet articles les différents points à prendre en compte avant de se lancer dans une opération d’achat revente immobilier. En effet, il y a de nombreux points qui viendront rogner la marge que vous réalisez sur votre affaire. Ainsi, tous les marchands de biens doivent certains sujets tels que  les frais de notaire, le coût des travaux, ou bien encore la fiscalité.

Comment réaliser un achat revente immobilier ?

Une opération d’achat revente immobilier consiste à acquérir un bien dans le but de le revendre. En effet, la revente de ce bien doit permettre de réaliser une plus-value. Les opérations d’achat revente concernent tout type de biens immobiliers : appartement, maison, garage, etc. Les professionnels qui réalisent ces affaires sont appelés les marchands de biens immobiliers.

D’une façon générale, une opération d’achat revente immobilier doit permettre de revaloriser un bien afin d’en augmenter la valeur.

Le marchand de biens apporte donc de la valeur au bien immobilier afin de réaliser une plus value. Plusieurs façons permettent de revaloriser un bien :

  • Réhabiliter un bien immobilier
  • Diviser ou agrandir un bien
  • Résoudre certains défauts (ex: mauvais agencement des pièces)
  • Optimiser un bien immobilier en ajoutant des prestations (ex: création d’une nouvelle pièce, aménagements de combles perdus, etc.)
  • Réaliser des travaux de rénovation
  • Mettre en valeur le bien (ex: home-stagging)

A noter, il est impossible de lister toutes les façons de réaliser une plus value sur un bien immobilier. En effet, la façon de valoriser un bien diffère selon les projets, car chaque bien est unique. Cependant, nous pouvons noter une caractéristique commune à tout achat revente immobilier. Ainsi, plus le projet est complexe dans sa mise en oeuvre, plus il sera également rémunérateur pour le marchand de biens. 

Vous aurez plus d’informations sur notre article pour devenir marchand de biens. 

Quels sont les frais à prévoir ?

Comme souvent en immobilier, les coûts annexes sont très nombreux. Ces frais peuvent rapidement atteindre des montants importants. Afin de vous éviter de mauvaises surprises, voici les principaux frais que vous devez anticiper dans le cadre d’une opération d’achat revente :

  • Frais de notaire: ils incluent les honoraires perçus par le notaire pour la rédaction des actes de vente. Cependant, la plus grande partie des frais de notaire concernent en fait des droits de mutation. Autrement dit, le notaire collecte une taxe au nom de l’Etat et des collectivités.
  • Frais d’agence : ces frais s’appliquent uniquement si vous achetez un bien immobilier par l’intermédiaire d’une agence.
  • Le coût du crédit : Ces frais concernent l’emprunt bancaire pour financer l’opération d’achat revente immobilier. Ils se constituent principalement des frais de dossiers, des cotisations d’assurance emprunteur, des frais d’hypothèque ou d’organisme de cautionnement ainsi que des intérêts bancaires.
  • La taxe foncière : Chaque propriétaire d’un logement au 01er janvier paie la taxe foncière de l’année concernée.
  • Les charges de copropriété : Le propriétaire paie les charges si le bien est en copropriété (ex: immeuble collectif).
  • Les travaux : Il s’agit d’un poste de dépenses dur à estimer. En effet, le montant des travaux varie fortement en fonction de l’état du logement (rénovation lourde, travaux de finition, home-stagging). D’une façon générale, il faut prévoir une marge de sécurité tant au niveau du budget alloué que du temps estimé pour leurs réalisations. En effet, les dépassements budgétaires et les retards sont courants. Ainsi, anticiper ces contre-temps est préférable pour éviter de se retrouver dans une situation compliquée.

Quelle est la fiscalité d’un achat revente immobilier ?

La fiscalité d’une opération d’achat revente immobilier dépend du statut du marchand de biens. Ainsi, le régime de l’impôt sur les sociétés s’applique aux professionnels en société (SARL ou SAS). D’autre part, la fiscalité peut être différente si l’opération se réalise en nom propre. De plus, le vendeur de biens immobiliers professionnel doit être vigilant au calcul de la TVA. Nous consacrons un article dédié au calcul de la TVA, celui-ci peut rogner fortement la marge d’un achat revente. 

Un particulier qui réalise un achat-revente immobilier dépend du régime des particuliers. Plusieurs cas peuvent être différenciés dans le régime des particuliers :

  • Résidence principale : pas de taxe sur la plus value
  • Résidence secondaire ou investissement locatif : la taxe sur la plus value est de 36,2% (17,2% de prélèvements sociaux et 19% de forfait pour l’impôt sur le revenu).

Par ailleurs, le régime des particuliers permet de bénéficier d’un abattement sur la taxe sur la plus value. Ainsi, cet abattement varie en fonction de la durée de détention du bien. Il concerne les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu pour des durées et des taux différents. 

  • Prélèvements sociaux : Abattement à partir de la 6ème année. Exonération complète après 30 ans.
  • Impôts sur le revenu : Abattement à partir de la 6ème année. Exonération complète après 22 ans.

La fiscalité impacte fortement la rentabilité d’une opération d’achat revente immobilier. Elle peut rogner fortement la marge d’une affaire, ainsi elle doit être anticipé avant de signer ce que l’on pense être une bonne affaire.

Quel statut pour un achat revente immobilier ?

Le choix du statut pour réaliser un achat revente immobilier dépend de votre situation. Il existe plusieurs statuts juridiques pour revendre un bien immobilier en tant que professionnel. En effet, l’activité de marchand de biens peut s’exercer en nom propre ou bien en société (SAS ou SARL). Vous aurez plus d’informations à ce sujet sur notre article dédié. 

Les opérations d’achat revente en immobilier peuvent se faire en tant que particulier. Cependant, elles doivent obéir à deux conditions : les opérations doivent être ponctuelles et non spéculatives. Par exemple, dans le cas d’un déménagement pour votre résidence principale. Autre cas possible, vous réalisez un arbitrage sur votre patrimoine immobilier locatif en décidant de vous séparer d’un de vos biens.

A l’inverse, les opérations d’achat reventes deviennent une activité commerciale pour l’administration fiscale dès qu’elles répondent à deux critères :

  • Fréquence des achats reventes
  • But spéculatif des achats reventes

Nous vous déconseillons donc de multiplier les opérations d’achat-reventes en tant que particulier. En effet, vous prenez le risque d’être requalifié en marchand de biens. Cela a de lourdes conséquences fiscales et donc financières.

Le statut de marchand de biens reste le plus adapté pour réaliser une opération d’achat revente. Vous aurez plus d’informations sur le marchand de biens dans notre article dédié.

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