marchand de biens immobiliers

Marchand de biens immobiliers – quelle est son activité ?

Marchand de biens immobiliers, cette activité consiste à acheter et revendre des biens immobiliers. 

Le marchand de biens immobiliers a donc le statut de commerçant puisqu’il fait du négoce de biens immobiliers. Par défaut, ce professionnel de l’immobilier pourra acheter et vendre tout type de biens immobiliers :

  • Biens résidentiels : appartements et maisons
  • Locaux commerciaux
  • Bureaux
  • Entrepôts
  • Parkings et garages
  • Etc…
Dans la pratique, le marchand de biens immobiliers tend à se spécialiser sur un type de biens puisqu’il développe au fil du temps une expertise sur ces biens. De plus, ce professionnel de l’immobilier se concentre généralement sur un secteur qu’il connait bien, ici aussi car son expertise locale l’aidera dans la réalisation des projets.

Comment devenir marchand de biens immobiliers ?

Il n’existe pas de formation particulière pour devenir marchand de biens immobiliers. C’est un métier de terrain qui s’acquière essentiellement avec la pratique. Egalement, il n’existe pas d’accréditation particulière comme cela peut être le cas avec d’autres professions réglementées dans l’immobilier, à l’instar des agents immobiliers qui doivent posséder une carte professionnelle. Toutefois, de nombreuses connaissances sont à maîtriser pour réaliser de bonnes affaires immobilières. Permis les plus importantes, nous citerons les compétences suivantes :
  • Maîtrise des règles d’urbanisme (plan local d’urbanisme)
  • Sens commercial pour négocier les affaires
  • Fiscalité pour ne pas tomber dans les pièges de la Taxe sur la Valeur Ajoutée du marchand de biens immobiliers. Plus d’informations sur le régime de TVA dans le cadre d’une opération d’achat revente immobilière sont disponibles dans cet article.
  • Connaissance locale du marché immobilier
  • Travaux et rénovation

Combien gagne-t-on en faisant de l’achat revente dans l’immobilier ?

Il est impossible de répondre d’une seule façon à cette question. En effet, l’activité de marchand de biens immobiliers relève de l’entreprenariat et les différences de revenus peuvent être considérables entre les chefs d’entreprises. Certaines études font état d’un salaire moyen de 31 500€ pour les marchands de biens immobiliers en France. Mais ce chiffre est à nuancer car il n’intègre pas la distribution des dividendes en fin d’exercice comptable. Ainsi, il est donc très probable que la rémunération de ce chef d’entreprise soit plus élevée compte de la part variable de sa rémunération.

Si vous souhaitez réaliser un business plan pour savoir si cette activité vous permettra de vivre, alors voici quelques ordres de grandeurs :

  • La marge cible d’une opération d’achat-revente est de 20%
  • Vous devrez ensuite déduire vos frais fixes : essence, entretien du véhicule, téléphone, locaux etc…
  • Le solde pourra constituer votre rémunération sous forme de salaire ou de dividendes.

Quels sont les statuts possibles pour être marchand de biens immobiliers ?

Un article spécial est dédié à ce sujet pour vous aider à choisir votre statut avant de lancer votre activité de marchand de biens immobiliers. En résumé, l’activité de marchand de biens est une activité commerciale qui s’effectue nécessairement en société. En effet, vous ne pouvez pas effectuer d’opération d’achat-revente régulières en tant que particulier. Par ailleurs, toutes les sociétés ne permettent pas de pratiquer une activité de marchand de biens immobiliers. En effet, l’auto-entreprise ainsi que les sociétés civiles immobilières (SCI) ne correspondent pas à cette activité. L’auto-entreprise pose le problème du plafond de chiffres d’affaires de 176 200€ et la SCI a un objet lié à la gestion patrimoniale, elle ne remplit pas une fonction commerciale. 

Quelle est la fiscalité pour un achat revente immobilier en société ?

La fiscalité du marchand de biens immobiliers comporte quelques spécificités que nous allons détailler ci-dessous. Comme toutes les sociétés, l’activité d’achat-revente est soumise à l’impôt sur les sociétés ainsi qu’à toutes les autres taxes telles que la CFE, la CVAE, etc… La particularité du régime de marchand de biens réside dans l’acquisition de biens immobiliers. A ce titre, il est redevable des frais de notaire qui sont en réalité en partie des taxes perçues par l’Etat. D’autre part, la société peut être soumise à la TVA selon le type d’opération. Cette taxe sur la valeur ajoutée peut se calculer sur le prix de vente du bien ou sur la marge toujours en fonction du type d’opération réalisé dans le cadre de l’achat revente. Un autre article précise cette particularité de la TVA du marchand de biens qu’il est fondamental de maitriser si vous comptez lancer votre activité.
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