L’activité du marchand de biens immobiliers consiste à acheter et revendre des biens immobiliers. Le marchand de biens immobiliers a donc le statut de commerçant puisqu’il fait du négoce de biens immobiliers. Par défaut, ce professionnel de l’immobilier pourra faire de l’achat-revente immobilier sur tout type de biens :
- Biens résidentiels : appartements et maisons
- Locaux commerciaux
- Bureaux
- Entrepôts
- Parkings et garages
- Etc…
Dans la pratique, le marchand de biens immobiliers tend à se spécialiser sur un type de biens puisqu’il développe au fil du temps une expertise sur une certaine typologie d’opérations d’achat-revente immobilier. De plus, ce professionnel de l’immobilier se concentre généralement sur un secteur qu’il connait bien, ici aussi car son expertise locale l’aidera dans la réalisation des projets. Nous abordons dans cet articles les différents points à connaitre avant de se lancer en marchand de biens immobilier :
- Comment devenir marchand de biens immobiliers ?
- Comment gagne un marchand de biens immobiliers en faisant de l’achat-revente ?
- Quels sont les statuts possibles pour être marchand de biens immobiliers ?
- Quelle est la fiscalité du marchand de biens immobiliers lors d’un achat revente ?
Comment devenir marchand de biens immobiliers ?
Il n’existe pas de formation particulière pour devenir marchand de biens. En effet, c’est un métier de terrain qui s’acquière essentiellement avec la pratique. Egalement, il n’existe pas d’accréditation particulière ou de carte professionnelle marchand de biens contrairement à d’autres professions réglementées dans l’immobilier. En effet, les agents immobiliers doivent posséder une carte professionnelle. Toutefois, de nombreuses connaissances sont à maîtriser pour réaliser de bonnes affaires immobilières. Permis les plus importantes, nous citerons les compétences suivantes :
- Maîtrise des règles d’urbanisme (plan local d’urbanisme)
- Sens commercial pour négocier les affaires
- Fiscalité du marchand de biens
- TVA en marchand de biens et les frais de notaire du marchand de biens
- Connaissances du marché immobilier local
- Expertise dans les travaux et la rénovation
Combien gagne un marchand de biens immobiliers en faisant de l’achat-revente ?
Une étude de l’INSEE indique que le salaire moyen d’un marchand de biens est de 52 385€ par an. Cependant, ce chiffre est à nuancer pour plusieurs raisons. Tout d’abord, ce montant n’intègre pas la distribution des dividendes en fin d’exercice comptable. Ainsi, il est donc probable que la rémunération de ce chef d’entreprise soit plus élevée compte tenu de la part variable de sa rémunération. A l’inverse, l’activité de marchand de biens immobiliers relève de l’entreprenariat et les différences de revenus peuvent être considérables entre les chefs d’entreprises.
Dans ce sens, voici quelques ordres de grandeur afin de vous aider dans votre réflexion sur l’activité de marchand de biens immobilier comme source de revenu :
- Le calcul de rentabilité en marchand de biens intègre une marge cible de 20% sur chaque opération d’achat-revente.
- Vous devrez ensuite déduire vos frais fixes : essence, entretien du véhicule, téléphone, locaux etc…
- Le solde pourra donc constituer votre rémunération sous forme de salaire ou de dividendes.
Quels sont les statuts possibles pour être marchand de biens immobiliers ?
L’activité de marchand de biens immobiliers est une activité commerciale qui s’effectue nécessairement en société de type SAS (SASU dans le cas d’un associé unique) ou SARL (EURL dans le cas d’un associé unique). En effet, vous ne pouvez pas effectuer d’opération d’achat-revente régulières en tant que particulier sans prendre le risque d’une requalification en marchand de biens immobilier. Par ailleurs, toutes les sociétés ne permettent pas de pratiquer une activité de marchand de biens immobiliers. En effet, l’auto-entreprise ainsi que les sociétés civiles immobilières (SCI) ne correspondent pas à cette activité. L’auto-entreprise pose le problème du plafond de chiffres d’affaires de 176 200€ et la SCI ne remplit pas une fonction commerciale mais uniquement de gestion patrimoniale. Vous trouverez d’autres informations dans notre article spécifique sur le statut de marchand de biens.
Quelle est la fiscalité du marchand de biens immobiliers lors d’un achat revente ?
La fiscalité du marchand de biens immobiliers comporte quelques spécificités que nous allons détailler ci-dessous. Comme toutes les sociétés, l’activité d’achat-revente est soumise à l’impôt sur les sociétés ainsi qu’à toutes les autres taxes telles que la CFE, la CVAE, etc…
La particularité du régime de marchand de biens immobilier réside dans l’acquisition et la revente de biens immobiliers. A ce titre, il est redevable des frais de notaire réduits qui sont en réalité en partie des taxes perçues par l’Etat. Ces frais de notaire réduits sont moins lourds que ceux payés par les particuliers car ils n’intègrent pas les droits d’enregistrement.
D’autre part, la société peut être soumise à la TVA selon le type d’opération. Cette taxe sur la valeur ajoutée peut se calculer sur le prix de vente du bien ou sur la marge, en fonction du type d’opération réalisé dans le cadre de l’achat revente immobilier réalisé par le marchand de biens immobiliers.
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