diviser une maison

Diviser une maison en appartement, le guide pratique

Diviser une maison en appartement est une opération assez courante pour un marchand de biens immobilier. En effet la création d’au moins deux logements permettra de vendre proportionnellement plus cher et donc de réaliser un bénéfice. La division de maisons en appartements fonctionne essentiellement dans les zones denses et à proximité des villes. Cette opération a moins d’intérêt dans une zone très rurale où les acquéreurs souhaiteront garder une certaine indépendance. 

Comment diviser une maison en appartement ?

Nous présentons ici quelles sont les étapes à respecter dans le cadre de votre projet de division de maisons en plusieurs lots.

Vérifier les règles d’urbanisme 

La première étape dans un projet de division de maison consiste à vérifier la faisabilité du projet auprès de l’urbanisme de votre commune. En effet, diviser une maison en appartement revient à créer un nouveau logement et la mairie peut être en droit de refuser votre projet. Souvent, l’urbanisme de votre commune demandera la création d’une place de parking pour valider le projet de division. Certaines mairies demandent également de déposer une déclaration préalable pour réaliser ces travaux de division de bâti.

S’assurer de la faisabilité technique pour diviser une maison

Lorsque l’on souhaite diviser une maison, il faut s’interroger sur plusieurs aspects techniques :

  • Les réseaux électriques : la création d’un nouveau logement implique l’installation d’un nouveau compteur électrique par le concessionnaire ENEDIS. Les délais sont très longs et cela prend souvent plusieurs mois pour avoir son compteur. Le consuel validera l’installation électrique à la toute fin du chantier et vous délivrera une attestation.
  • Les réseaux d’eaux : diviser une maison en appartement pose la question des arrivées et évacuations d’eaux. Ainsi, beaucoup de maisons ne présentent pas les bons critères pour réaliser une division.

Etablir un plan de division 

Le géomètre ou l’architecte doivent préparer un plan de division afin d’identifier les parties communes et les parties privatives de chaque logement. En fonction du nombre de logements et de leurs dispositions, une mise en copropriété sera peut être nécessaire pour diviser une maison en appartement.

A noter que la division peut aussi porter sur le terrain de la maison, il s’agit alors d’une division parcellaire dont nous décrivons le fonctionnement dans un prochain article.

Délimiter les parties communes

Diviser une maison en plusieurs maisons ou appartements consiste à créer sous le même toit plusieurs logements. Dans ce sens, ces logements vont devoir se partager des parties communes. Ainsi, ces espaces et équipements communs devront être entretenus par l’ensemble des nouveaux propriétaires. 

Comment diviser une maison et optimiser les lieux ?

 

Les ouvertures sur l’extérieur

Votre projet de division de maison demandera de travailler sur le futur aménagement intérieur des lots d’habitations à créer. Pour cela, un architecte sera de la plus grande aide pour faire des plans justes et surtout pour optimiser les espaces. Il vaut mieux payer un architecte pour obtenir des logements totalement fonctionnels et agréables à vivre. Les plans pour diviser une maison en appartement s’articulent souvent autour des ouvertures extérieures. En effet, elles délimitent naturellement la disposition des pièces. Il est possible de réaliser de nouvelles ouvertures pour installer des fenêtres supplémentaires. Cela présente l’avantage de créer potentiellement de nouvelles pièces à vivre. Des demandes sont alors à déposer auprès de l’urbanisme de votre mairie.
 

Les évacuations d’eau

L’évacuation des eaux usées sont souvent un obstacle dans les divisions de maisons en plusieurs appartements. En effet, l’emplacement des canalisations va de fait délimiter l’emplacement des futures salles de bain et WC. Bien souvent, il sera compliqué de trop éloigner les WC par rapport aux canalisations existantes. Cette contrainte technique ne doit pas être négligé dans votre projet de diviser une maison en appartement.

Le système de chauffage

Bien souvent, les anciennes maisons disposent d’un système de chauffage au gaz ou au fioul. Il sera compliqué de garder le système de chauffage existant pour diviser une maison en appartement ou en deux maisons. En effet, cela reviendrait à mettre en commun la chaudière. Ce qui compliquera les choses pour le paiement des factures de consommation et d’entretien. Ainsi, le plus simple est d’opter pour un mode de chauffage électrique avec des radiateurs à inertie ou bien des pompes à chaleur de type air-air.

Est-ce rentable de diviser une maison ?

Diviser une maison en appartement est une opération rentable quand elle est bien menée. En effet, la division permet de vendre à un prix au m2 plus élevé que pour une maison en un seul lot. Néanmoins, il faut se renseigner au préalable sur le marché immobilier local afin de connaitre la demande pour ce type de biens. En effet, les appartements dans des anciennes maisons individuels ne conviennent pas à tous les secteurs. D’une façon générale, cela fonctionne bien dans les zones relativement denses à proximité des villes.

D’autre part, diviser une maison en appartement implique des coûts importants à cause des travaux à réaliser. En effet, il faudra souvent tout reprendre au niveau des agencements intérieurs mais aussi pour la partie électrique et la plomberie. Il faut donc bien calculer la rentabilité de l’opération avant de se lancer dans un projet de division de bâti.

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