comment devenir marchand de biens

Devenir marchand de biens

Comment devenir marchand de biens : nous allons vous expliquer tous les points à connaitre avant de vous lancer dans votre projet.

La profession n’est pas réglementée :

Le marchand de biens n’a pas besoin d’études spécifiques et la profession n’est pas réglementée. La carte professionnelle n’est pas obligatoire contrairement aux agents immobiliers. Il s’agit donc d’une activité commerciale comme une autre. Ainsi, il faut créer sa société anonyme auprès d’une chambre de commerce.

Créer sa société pour devenir marchand de biens :

Il s’agit d’une activité commerciale et professionnelle, elle doit donc être déclarée auprès d’une chambre de commerce. Un avocat spécialisé ou votre expert-comptable pourra vous aider dans le choix du statut. Ils s’occuperont également de rédiger les statuts juridiques et de réaliser les formalités de création auprès du greffe de la chambre de commerce. Cela concerne l’immatriculation de la société et la publication au journal d’annonces légales. Généralement, l’immatriculation en nom propre ou en sociétés anonymes (SARL ou SAS) sont les plus utilisées pour devenir marchand de biens.

Les statuts d’auto-entrepreneur et les sociétés civiles immobilières sont à éviter :

Le statut d’auto-entrepreneur ou micro-entreprise est difficilement utilisable pour une activité de vendeur de biens immobiliers. En effet, les produits des ventes immobilières dépassent généralement les plafonds autorisés. D’autre part, les sociétés civiles immobilières (SCI) ne peuvent pas être utilisées, car elles n’ont pas pour objet une activité commerciale. 

Utiliser le bon statut pour devenir marchand de biens :

Pour devenir marchand de biens, l’entrepreneur devra donc monter sa société avec une structure adaptée qui autorise une activité commerciale. Comme dis précédemment, cela se fait généralement en nom propre en société SAS ou SARL.

Une opération d’achat-revente d’un bien immobilier ne doit pas être réalisée en tant que particulier. Vous prenez alors le risque d’une requalification en marchand de biens. Le code général des impôts retient deux critères principaux pour juger une requalification :

  • L’intention spéculative dans laquelle est poursuivie l’acquisition du bien immobilier
  • Le caractère habituel de l’activité

Pour avoir plus d’informations sur les statuts à choisir, vous pouvez consulter notre article à ce sujet.

Devenir marchand de biens ne s’improvise pas :

Vous n’avez pas besoin d’études ni d’autorisations particulières pour devenir marchand de biens. En effet, la profession n’est pas réglementée et la carte professionnelle n’est pas obligatoire. Le seul pré-requis du marchand de biens est d’avoir une société commerciale. 

Néanmoins, le métier de marchand de biens n’est pas simple ou sans risque. La nature des opérations à réaliser est complexe. En effet beaucoup de connaissances techniques sont nécessaires pour acheter un bien immobilier dans le cadre d’une réhabilitation, d’une rénovation ou d’une division.

D’autre part, comme toute activité commerciale, le marchand de biens doit souscrire des assurances pour se protéger en cas de problème. Tout d’abord, le chef d’entreprise doit prendre une assurance responsabilité civilité professionnelle (RC pro). Elle protègera son activité notamment face au risque de litiges avec des tiers ou en cas de vice cachés. Le marchand de biens peut souscrire d’autre assurances en fonction des projets à réaliser. Dans le cas d’un projet de promotion immobilière ou d’une réhabilitation lourde, le marchand peut souscrire une assurance dommages-ouvrage et une garantie financière d’achèvement.

Le marchand de biens agit tel un chef d’entreprise, les connaissances et l’expérience dans son domaine seront ses meilleurs alliés pour réussir.

De nombreuses connaissances à maîtriser :

Le marchand de biens traite des affaires complexes et variées, cela l’oblige a être très polyvalent au quotidien.

Le marchand de biens, un expert en immobilier :

Ces connaissances concernent toutes les phases d’un projet immobilier :

  • Connaissance du marché immobilier et recherche d’un bien
  • Optimisation du bien immobilier par des opérations de réhabilitation, de rénovation, ou de division avec une revente par lots
  • Négociation du prix avec le vendeur du bien immobilier. En fonction de multiples critères tels que le prix du marché, les caractéristiques et les défauts du bien, les conditions de financement, les conditions de la vente, etc.
  • Estimation des travaux avec les différentes entreprises de rénovation
  • Montage d’un dossier de financement que le marchand présentera à son banquier
  • Suivi de la réalisation des travaux avec les artisans, le maitres d’oeuvre et l’architecte
  • Commercialisation pour la revente du bien immobilier
  • Signature des actes définitifs de vente chez le notaire

Le marchand de biens, un chef d’orchestre :

En plus de ses connaissances immobilières, le marchand de biens doit avoir des connaissances transversales. Il doit aussi aussi faire preuve de coordination avec les différents acteurs qui participe au projet, tel un chef d’orchestre :

  • Urbanisme : Maîtrise du Plan Local d’Urbanisme et des demandes à réaliser (demande préalable de travaux et permis de construire)
  • Fiscalité : Le calcul de la TVA qui peut avoir un lourd impact sur la rentabilité d’une affaire
  • Juridique : Le marchand de biens est un professionnel, il est donc responsable vis-à-vis de ses clients.
  • Architecture et agencement intérieur : L’optimisation de l’espace d’un bien permet d’augmenter la rentabilité d’une opération.
  • Travaux : Le marchand estime les travaux de rénovation au plus juste pour faire une proposition d’achat lui permettant de dégager une marge brute.
  • Expert-comptable
  • Banquier
  • Notaire

L’expérience, un point clé :

Le marchand de biens doit acquérir de l’expérience pour réussir dans son activité. L’expérience permettra au marchand de détecter les bonnes affaires pour générer un bénéfice à la revente. De plus, l’expérience l’aidera à mener à bien ses opérations plus sereinement. Il sera en mesure de limiter les aléas et les dangers propres à cette profession, notamment pendant la phase de travaux. 

Au fur et à mesure de son gain en expérience, le marchand de biens pourra évoluer dans ses projets. En effet, il s’orientera sur des opérations de plus en plus complexes à réaliser, car elles seront aussi plus rémunératrices. Ainsi, un débutant qui souhaite devenir marchand de biens commencera par un projet avec de simple travaux de rénovation. Ensuite, un marchand plus expérimenté pourra s’orienter vers des opérations de réhabilitation complète ou de division foncière avec une revente par lots. Il s’agit donc d’immeubles entiers ou des terrains à bâtir. Le marchand de biens expérimenté peut aussi réaliser des opérations de promotion immobilière telles que la construction de maisons ou d’immeubles.

Enfin, l’expérience du marchand de biens lui apportera une crédibilité et un réseau de confiance auprès de ses principaux partenaires et créanciers.

Le réseau, élément indispensable :

Le réseau du marchand de biens est une condition indispensable à son succès. Grâce au réseau, le marchand de biens peut dénicher les meilleures affaires. Egalement, le réseau lui est utile pour travailler avec les artisans les plus compétents et obtenir les meilleurs tarifs sur les projets de réhabilitation.

Le réseau permet au marchand de biens d’être beaucoup plus efficace et serein dans la réalisation de ses projets. Pas de panique, si vous ne disposez pas encore d’un réseau dans l’immobilier, cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas devenir marchand de biens. En effet, ce réseau s’acquiert et se développe avec le temps. Il faut développer son carnet d’adresses en permanence pour devenir marchand de biens, au fur et à mesure que vous réaliserez des affaires.

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