Comment devenir marchand de biens ? Nous allons vous expliquer tous les points à connaitre avant de vous lancer dans votre projet et de créer votre société de marchand de biens :
- La profession de marchand de biens n’est pas réglementée
- Comment créer sa société pour devenir marchand de biens immobilier ?
- Comment devenir marchand de bien en limitant les risques ?
- De nombreuses connaissances à maîtriser pour devenir marchand de biens
- Comment devenir marchand de biens immobilier et se créer un réseau ?
Vous pourrez également trouver beaucoup d’autres informations utiles dans notre guide complet sur l’activité de marchand de biens.
La profession n’est pas réglementée :
On peut se poser la question de comment devenir marchand de biens et des diplômes nécessaires pour réaliser cette activité d’achat-revente immobilier. Cela tombe bien puisqu’il n’y a pas besoin d’études spécifiques pour devenir marchand de biens. De plus, la profession n’est pas réglementée et la carte professionnelle du marchand de biens n’est pas obligatoire. Contrairement aux agents immobiliers qui ont besoin d’une carte T pour exercer leur activité d’intermédiaire immobilier. Il s’agit donc d’une activité commerciale classique, au même titre qu’un commerçant, pour laquelle il faut créer une société de marchand de biens. La création d’une société de marchand de biens se fait auprès d’une chambre de commerce. Dans la suite de cet article, nous allons aborder plus précisément les sujets légaux pour devenir marchand de bien.
Comment créer sa société pour devenir marchand de biens :
Il s’agit d’une activité commerciale et professionnelle, elle doit donc être déclarée auprès d’une chambre de commerce. Un avocat ou un expert-comptable spécialisé marchand de biens pourra vous aider dans le choix du statut pour devenir marchand de biens. Ils s’occuperont également de rédiger les statuts juridiques et de réaliser les formalités de création de votre société de marchand de biens auprès du greffe de la chambre de commerce. Cela concerne l’immatriculation de la société et la publication au journal d’annonces légales.
Nous vous conseillons de recourir aux services d’un expert comptable spécialisé en marchand de biens afin d’intégrer tous les éléments importants à vos statuts. En effet, la création d’une société est un acte engageant pour lequel un expert-comptable pourra vous conseiller au mieux dans votre projet pour devenir marchand de biens. Généralement, l’immatriculation en nom propre ou en sociétés anonymes (SARL ou SAS) sont les plus utilisées pour créer une société de marchand de bien. L’expert-comptable pourra alors vous conseiller dans le choix d’une SAS ou d’une SARL en fonction de votre situation personnelle.
Les statuts d’auto-entrepreneur et les sociétés civiles immobilières sont à éviter :
Il est compliqué de devenir marchand de biens sans créer de société commerciale. Le statut d’auto-entrepreneur ou micro-entreprise est difficilement utilisable pour une activité de vendeur de biens immobiliers. En effet, les produits des ventes immobilières dépassent généralement les plafonds autorisés par ce statut. D’autre part, les sociétés civiles immobilières (SCI) ne peuvent pas être utilisées, car elles n’ont pas pour objet une activité commerciale. Ainsi, la création d’une société commerciale est un point important pour devenir marchand de biens sur le long terme.
Comment choisir le bon statut pour devenir marchand de biens immobilier :
Pour devenir marchand de biens, l’entrepreneur devra donc créer une société de marchand de biens avec une structure adaptée qui autorise une activité commerciale. Comme dis précédemment, cela se fait généralement en nom propre en société SAS ou SARL.
Une opération d’achat-revente immobilier ne doit pas être réalisée en tant que particulier. Vous prenez alors le risque d’une requalification en marchand de biens. Le code général des impôts retient deux critères principaux pour juger une requalification:
- L’intention spéculative dans laquelle est poursuivie l’acquisition du bien immobilier
- Le caractère habituel de l’activité
Comment choisir le bon statut pour devenir marchand de bien ? Découvrez notre article sur les statuts du marchand de biens.
Comment devenir marchand de biens en limitant les risques :
Comme dis précédemment, vous n’avez pas besoin d’études ni d’autorisations particulières pour devenir marchand de biens. En effet, la profession n’est pas réglementée et la carte professionnelle n’est pas obligatoire. Le seul pré-requis du marchand de biens est la création d’une société de marchand de biens.
Néanmoins, devenir marchand de biens ne s’improvise pas si l’on souhaite maximiser ses chances de réussite et limiter les risques encourus. En effet, le métier de marchand de biens n’est pas simple ou sans risque. La nature des opérations à réaliser est complexe. Ainsi, beaucoup de connaissances techniques sont nécessaires pour acheter un bien immobilier dans le cadre d’une opération d’achat-revente, qu’il s’agisse d’une réhabilitation, d’une rénovation ou d’une division parcellaire.
D’autre part, comme toute activité commerciale, vous devrez souscrire une assurance pour devenir marchand de biens pour se protéger en cas de problème. Tout d’abord, le chef d’entreprise doit prendre une assurance responsabilité civilité professionnelle (RC pro). Elle protègera son activité notamment face au risque de litiges avec des tiers ou en cas de vice cachés. Le marchand de biens peut souscrire d’autre assurances en fonction des projets à réaliser. Dans le cas d’un projet de promotion immobilière ou d’une réhabilitation lourde, le marchand peut souscrire une assurance dommages-ouvrage et une garantie financière d’achèvement.
De nombreuses connaissances à maîtriser pour devenir marchand de biens :
Le marchand de biens immobiliers traite des affaires complexes et variées, cela l’oblige a être très polyvalent au quotidien. La question de comment devenir marchand de bien pourrait en fait se résumer à la capacité à savoir optimiser un bien immobilier comme un professionnel.
Comment devenir marchand de biens immobilier et un expert dans son domaine :
Les connaissances du marchand de biens immobilier concernent toutes les phases d’un projet d’achat-revente immobilier. Il est recommandé d’avoir quelques bases dans ces domaines avant de devenir marchand de biens à titre professionnel.
- Connaissance du marché immobilier et recherche d’un bien
- Optimisation du bien immobilier par des opérations de réhabilitation, de rénovation, ou de division avec une revente par lots
- Négociation du prix avec le vendeur du bien immobilier. En fonction de multiples critères tels que le prix du marché, les caractéristiques et les défauts du bien, les conditions de financement, les conditions de la vente, etc.
- Estimation des travaux avec les différentes entreprises de rénovation
- Montage d’un dossier de financement à présenter au banquier
- Suivi de la réalisation des travaux avec les artisans, le maitres d’oeuvre et l’architecte
- Commercialisation pour la revente du bien immobilier
- Signature des actes définitifs de vente chez le notaire et calcul des frais de notaire du marchand de biens
Le marchand de biens, un chef d’orchestre :
En plus des connaissances liées à l’immobilier, vous devez maitriser de nombreux autres domaines qui vous guideront pour devenir marchand de biens. Ainsi, ce professionnel des opérations d’achat-revente en immobilier doit avoir des connaissances transversales. Il doit aussi aussi faire preuve de coordination avec les différents acteurs qui participent au projet :
- Urbanisme : Maîtrise du Plan Local d’Urbanisme et des demandes à réaliser (demande préalable de travaux et permis de construire)
- Fiscalité : Le calcul de la TVA du marchand de biens qui impacte le calcul de rentabilité du marchand de biens.
- Juridique : Le marchand de biens est un professionnel, il est donc responsable juridiquement vis-à-vis de ses clients.
- Architecture et agencement intérieur : L’optimisation de l’espace d’un bien permet d’augmenter la rentabilité d’une opération.
- Travaux : Estimer les travaux de rénovation au plus juste pour maitriser la rentabilité de son opération immobilière
- Expert-comptable pour marchand de biens : La comptabilité des opérations d’achat-revente immobiliers est spécifique notamment au niveau fiscal.
- Banquier
- Notaire
L’expérience, un point clé pour devenir marchand de biens :
Le marchand de biens doit acquérir de l’expérience pour réussir dans son activité. L’apprentissage est donc permanent pour devenir marchand de biens. L’expérience permet au marchand de biens de détecter les bonnes affaires pour générer un bénéfice à la revente. La projet de devenir marchand de biens doit donc se penser sur le long terme, avec un processus d’apprentissage au fur et à mesure des opérations d’achat-revente immobilières.
Au fur et à mesure qu’il gagne de l’expérience, le marchand de biens pourra évoluer dans ses projets. En effet, il s’orientera sur des opérations de plus en plus complexes à réaliser, car elles seront aussi plus rémunératrices. Ainsi, un débutant qui souhaite devenir marchand de biens pourra commencer par un projet avec de simples travaux de rénovation. Ensuite, un marchand plus expérimenté pourra s’orienter vers des opérations de réhabilitation complète ou de division foncière avec une revente en lots d’immeubles ou de terrains à bâtir. Le marchand de biens expérimenté peut aussi réaliser des opérations de promotion immobilière telles que la construction de maisons ou d’immeubles.
Comment devenir marchand de biens et se créer un réseau :
Le réseau est un élément important à développer pour devenir marchand de biens. Grâce à son réseau, le marchand de biens peut dénicher les meilleures affaires avant qu’elles ne soient publiées au grand public. Egalement, le réseau lui est utile pour travailler avec les professionnels les plus compétents dans leurs domaines, notamment avec les artisans.
Le réseau permet au marchand de biens d’être beaucoup plus efficace et serein dans la réalisation de ses projets. Comment devenir marchand de biens si vous n’avez pas encore de réseau ? Pas de panique, ce réseau s’acquiert et se développe avec le temps. Il faut développer son carnet d’adresses en permanence pour créer une société de marchand de bien à succès, au fur et à mesure que vous réaliserez des affaires.
