Marchand de biens – définition : professionnel qui achète des biens immobiliers dans le but de les revendre rapidement pour réaliser une plus-value. Dans cet article, nous verrons qu’est-ce qu’un marchand de biens :
- Qu’est-ce qu’un marchand de biens – définition
- Quel statut et objet social choisir pour devenir marchand de biens ?
- Comment devenir marchand de biens ?
- Définition des projets du marchand de biens
- La définition du métier de marchand de biens au quotidien
- La responsabilité professionnelle
- Un métier de réseau
- Le marchand de biens se définit comme un acteur de la rénovation du parc immobilier
Qu’est-ce qu’un marchand de biens – définition :
Le marchand de biens a pour but d’acheter un bien immobilier puis de le revendre rapidement en dégageant une marge brute. La définition du marchand de biens est d’être un commerçant de l’immobilier. Son objectif est d’enchaîner les opérations d’achat-revente pour dégager des plus-values. Les personnes s’intéressant à cette activité se demandent souvent qu’est-ce qu’un marchand de biens immobiliers. N’hésitez pas à consulter notre guide complet sur le métier de marchand de biens. Il y a souvent une confusion avec l’activité d’investisseur immobilier qui consiste à développer son patrimoine notamment avec des investissements locatifs. Qu’est-ce qu’un marchand de biens a de différent avec un investisseur locatif ?
En premier lieu, la définition du marchand de biens immobiliers est de revendre rapidement ses biens immobiliers. En effet, les marchands de biens disposent d’un délai légal de 5 ans pour revendre leurs biens immobiliers. Ainsi, le professionnel a une démarche spéculative, la revente du bien doit générer une marge brute. Il a donc une optique différente de l’investisseur dans l’immobilier locatif dont le but est à long terme. Effectivement, l’investisseur locatif souhaite amortir son bien, rembourser son capital emprunté à la banque avant de le revendre. Le régime fiscal du particulier est différent, il opte souvent pour un régime micro bic, micro foncier, LMNP, déficit foncier, ou bien pour une société civile immobilière (SCI).
Qu’est-ce qu’un marchand de biens doit choisir comme statut juridique ? Par définition, le marchand de biens doit opter pour une société commerciale, vraisemblablement une société par actions simplifiée (SAS), une société à responsabilité limitée (SARL) ou une entreprise individuelle (EI). L’objet social de la société de marchand de biens doit être l’achat et la revente de biens immobiliers.
Quel statut et objet social choisir pour le marchand de biens ?
Le statut juridique du marchand de biens est différent des autres professionnels de l’immobilier. Par définition le marchand de biens est un commerçant de l’immobilier. L’objet social du marchand de biens est spécifique à son activité. Contrairement à un agent immobilier, ce n’est pas un intermédiaire rémunéré entre un acheteur et un vendeur de biens immobiliers. En effet, le marchand de biens immobiliers achète en son nom ou celui de sa société. C’est donc une activité commerciale comme une autre où le marchand achète et revend des biens immobiliers pour gagner une marge. L’objet social du marchand de biens correspond à la définition : activités des marchands de biens immobiliers.
Comment devenir marchand de biens ?
Par définition le marchand de biens n’est pas une profession réglementée. Il n’y a pas d’étude particulière à suivre pour devenir marchand de biens. Consultez notre article dédié pour devenir marchand de biens.
De plus, il n’existe pas de carte professionnelle marchand de biens , contrairement à un agent immobilier. La seule obligation du marchand de biens immobiliers est de créer une société auprès d’une chambre de commerce. L’activité de marchand de biens est par définition une activité professionnelle et marchande. Pour cela, plusieurs options sont possibles pour monter sa société. Elle doit être déclarée en nom propre (statut de commerçant) ou bien en société anonyme (SAS ou SARL).
Le statut d’auto-entrepreneur ne peut pas être utilisé pour devenir marchand de biens. Les profits déclarés lors d’une vente immobilière dépassent généralement les plafonds autorisés par ce statut. De même, les sociétés civiles immobilières (SCI) ne peuvent pas être utilisées. En effet, la définition du marchand de biens est d’exercer une activité commerciale, qui est donc incompatible avec l’objet social d’une SCI.
Une opération d’achat-revente ne doit pas être faite en tant que particulier. Vous prenez le risque fiscal de la requalification en marchand de biens. Le choix du bon statut et du type de société qui correspond à votre situation personnelle est important pour votre projet de devenir marchand de biens immobiliers.
Pour plus de précisions, vous pouvez consulter notre article sur le statut des marchands de biens.
Définition des projets du marchand de biens :
Par définition le marchand de biens s’intéresse à tous les biens immobiliers : appartements, immeubles, maisons, murs commerciaux, terrains, garages ou parkings…
Généralement, il intervient sur des biens qui demande une réhabilitation. En effet, ces travaux de rénovation permettront d’optimiser tout le potentiel du bien immobilier. Le projet peut aussi être de diviser une maison en appartement ou un immeuble. En effet, diviser un bien immobilier permet d’augmenter la valeur ajoutée que l’on apporte sur une opération.
Le marchand de biens peut aussi prendre la casquette du promoteur en effectuant des opérations de construction de maisons ou immeubles. Alors que d’autres marchand de biens préfèrent se concentrer sur le commerce de terrains à bâtir en réalisant des divisions parcellaires. Vous l’aurez compris, la définition des projets du marchand de biens est très vaste car elle dépendra des affinités de chacun et aussi du secteur de prospection.
La définition du métier de marchand de biens au quotidien :
Le métier est complexe, il faut maitriser une multitude de sujets pour réaliser une opération d’achat-revente. Par définition, le marchand de biens doit donc avoir des connaissances en immobilier :
- connaissance du marché
- suivi des travaux
- optimisation d’un bien, etc.
Mais il doit aussi avoir des connaissances transverses :
- fiscalité du marchand de biens
- urbanisme
- droit notarial
- architecture
- comptabilité
- négociation commerciale, etc.
De plus, le marchand est en lien avec tous les professionnels de l’immobilier : agent immobilier, notaire, expert-comptable, architecte, fiscaliste, urbaniste, les autres marchands immobiliers, etc.)
La responsabilité professionnelle :
La définition du marchand de biens est d’être un professionnel de l’immobilier. Le vendeur de biens immobiliers a une responsabilité qui est plus importante qu’un simple particulier. Le marchand de biens doit donc souscrire une assurance pour se protéger en cas de problèmes ou litiges sur un de ses biens immobiliers :
- Assurance responsabilité civile professionnelle (RC pro)
- Assurance dommages-ouvrages
- Garantie financière d’achèvement
Notre article sur les assurances du marchand de biens détaille les différents contrats qui doivent être souscris avant de lancer son activité.
Un métier de réseau :
Ce professionnel est au cœur d’un environnement économique où interviennent de très nombreux acteurs. La définition du marchand de biens est d’intervenir comme un chef d’orchestre pour coordonner ces différents interlocuteurs.
- agents immobiliers
- apporteurs d’affaires
- notaires
- maîtres d’œuvre
- artisans
- urbanisme
- acheteurs et vendeurs immobiliers
- banquiers
- courtiers etc.
D’autre part, le marchand de biens immobiliers doit se constituer un solide réseau d’experts immobiliers et d’apporteurs d’affaires pour développer son activité et trouver des opportunités rentables. Ainsi, il est important de se faire connaitre auprès des agents immobiliers ainsi que de consulter un annuaire immobilier pour développer son réseau.
Le marchand de biens se définit comme un acteur de la rénovation du parc immobilier :
La profession peut être parfois mal vue du grand public qui ont une définition du marchand de biens qui est parfois réductrice.. En fait, le marchand de biens immobiliers apporte une valeur ajoutée car il participe à la rénovation du parc immobilier et à la création de logements. Le marchand permet la réhabilitation des logements anciens pour les remettre sur le marché. A son échelle, il contribue à lutter contre la pénurie de logements en France.
