Salaire moyen d’un marchand de biens, découvrez dans cet article combien vous pouvez gagner en lançant votre activité :
- Quel est le salaire moyen d’un marchand de biens ?
- Calcul du salaire moyen d’un marchand de biens
- Le salaire moyen du marchand de biens dépend du mode de rémunération
Selon l’INSEE, le salaire moyen d’un marchand de biens en France est en moyenne de 52 385€ brut par an. Mais il convient de nuancer ce chiffre qui n’est qu’une moyenne. Tout d’abord, l’activité de marchand de biens immobiliers suppose que des sommes d’argent importantes soient échangées entre les acheteurs et les vendeurs. Ainsi, les rémunérations de ce professionnel de l’immobilier peut atteindre des montants conséquents. Cela fait partie des avantages et des inconvénients du marchand de biens que nous expliquons dans un article spécifique. Néanmoins, le salaire moyen d’un marchand de biens se calcule de façon différente. En effet, le marchand de biens supporte un grand nombre de frais avant de pouvoir se rémunérer lui-même. Enfin, comme toujours en entreprenariat, il est difficile d’estimer un salaire moyen car cela dépendra essentiellement de la taille et de la rentabilité des projets du marchand de biens.
Quel est le salaire moyen d’un marchand de biens ?
La définition du marchand de biens est de gagner sa vie en achetant et revendant des biens immobiliers. La plus value du marchand de biens doit permettre de couvrir tous ses frais de fonctionnement et se rémunérer pour son travail. Dans les faits, la plus value du marchand de biens peut être très différente d’un projet à l’autre. Ainsi, le salaire moyen d’un marchand de biens peut varier de la même façon. A l’inverse d’un salarié dans une entreprise, un marchand de biens ne gagne pas un salaire fixe. En effet, les opportunités sur le marché immobilier ainsi que la rentabilité des projets impactent directement le salaire moyen d’un marchand de biens.
L’importance du calcul de rentabilité en marchand de biens
Le calcul de rentabilité en marchand de biens est à maîtriser parfaitement lors de la réalisation de vos opérations d’achat-revente immobilières. En effet, le calcul de rentabilité du marchand de biens permet d’estimer la rémunération à percevoir à l’issue de cette opération. Ce calcul de rentabilité du marchand de biens doit prendre en compte tous les frais d’une opération, que nous détaillons dans un article dédié. Le calcul de rentabilité du marchand de biens doit aussi intégrer une marge de sécurité pour faire face aux imprévus d’une opération d’achat-revente. Cette simulation de votre projet d’achat-revente immobilier est à faire dès le début en parallèle de votre prospection et de vos visites.
Le salaire dépend de la plus value du marchand de biens
Le salaire est directement lié à la plus value immobilière du marchand de biens. Ainsi une opération avec une plus value importante permettra de se verser un salaire confortable. D’une façon générale, les projets d’achat-revente immobiliers doivent générer une marge minimum de revente d’au moins 20% afin que la plus value du marchand de biens soit suffisante. La marge brute correspond au prix de vente déduis de tous les frais supportés par le marchand, incluant l’achat du bien lui-même. Cette marge minimum de revente permet au marchand de biens de se rémunérer suffisamment en proposition du risque et du temps passé sur l’affaire.
Le salaire moyen d’un marchand de biens se trouve donc donc très variable et les revenus générés peuvent être irréguliers. Généralement, la rentabilité d’un projet dépend directement de sa complexité. Vous aurez plus d’informations sur notre article pour devenir marchand de biens.
Il convient de préciser la notion de plus immobilière du marchand de biens, qui est différente du calcul réalisé en tant que particulier. En effet, le calcul de la plus value du marchand de biens correspond en fait au bénéfice que réalise sa société. La plus value immobilière du marchand de biens se compose donc des produits moins les charges de l’opération d’achat-revente. Le calcul de la plus value du marchand de biens intègre donc les frais de structures de sa société tels que son salaire ou ses loyers, frais d’équipements et de déplacements. Dans ce sens, la plus value immobilière du marchand de biens ne se calcule donc pas de la même façon que celle en tant que particulier.
Calcul du salaire moyen d’un marchand de biens :
Le calcul du salaire moyen d’un marchand de biens est la dernière étape d’une série de calculs qui nous expliquons ci-dessous. Ainsi, le marchand de biens immobiliers réalise une marge brute sur les biens qui sont revendus. Tout d’abord, le marchand de biens réalise un produit qui correspond aux prix de vente du bien immobilier. Ensuite, le marchand déduit toutes les charges directes imputables au projet. Nous détaillons ici le calcul de la marge minimum de revente sur un projet d’achat-revente. En effet, il faut prendre en compte de nombreux coûts. Nous détaillons tous les frais sur un projet immobilier dans notre article sur l’achat revente immobilier.
Les frais d’une opération d’achat revente immobilier :
Nous reprenons donc les principales charges que finance un marchand de biens immobiliers avant de pouvoir se verser un salaire. Nous voyons d’abord les charges directement imputables à l’affaire, elles sont nombreuses et variables en fonction de la nature du projet immobilier. La marge brute d’un projet immobilier se calcule en déduisant tous ces frais au prix de vente du bien. Il est généralement admis qu’une opération doit obtenir 20% de marge minimum de revente pour être intéressante. Vous devez donc réaliser une simulation de votre projet de marchand de biens afin d’estimer ses frais au plus précis. Cette simulation en marchand de biens est à faire en amont de votre projet, avant d’envoyer votre offre à votre vendeur.
- Frais de notaire du marchand de biens : ces frais sont composés des honoraires perçus par le notaire ainsi que des droits de mutation. Il s’agit de taxes et ils représentent la plus grande part des frais de notaire.
- Frais d’agence : les agences immobilières facturent un % du prix de vente si le bien se vend par leur intermédiaire.
- Le coût du crédit : les banques prennent des frais pour financer les projets immobiliers tels que les frais de dossier, les frais d’hypothèque ou d’organisme de cautionnement et les intérêts bancaires.
- La taxe foncière : chaque propriétaire paie la taxe foncière.
- Les charges de copropriété : chaque propriétaire paie les charges au syndic.
- La TVA du marchand de biens : elle est redevable selon le type d’opération d’achat-revente
- Les travaux pour le marchand de biens rénovateur : Le montant des travaux dépend du projet (rénovation lourde, travaux de finition, home-stagging). Soyez prudents et gardez une réserve pour les frais non-prévus et les retards. Le marchand de biens rénovateur réalise des travaux pour optimiser un bien et ainsi maximiser sa plus value immobilière à la revente. D’autre part, les travaux du marchand de biens rénovateur ne se limitent à la rénovation des biens immobiliers. Le marchand de biens rénovateur s’occupe aussi de diviser et viabiliser des biens immobiliers afin de créer de nouveaux logements.
Les frais de fonctionnement du marchand de biens :
Le calcul de la marge brute ci-dessus se complète ensuite avec la déduction des frais de fonctionnement du marchand de biens. En effet, il faut déduire toutes les charges indirectes avant de pouvoir connaitre le salaire moyen d’un marchand de biens. Nous résumons ici les principaux frais à prendre en compte.
- Location de bureaux
- Location de véhicules
- Frais de déplacements
- Abonnements téléphoniques et internet
- Tous les frais courants
Pour résumer, nous sommes parti du prix de vente du bien immobilier auquel nous avons soustrait les charges directes et indirectes. Nous arrivons donc au résultat de la société de marchand de biens. Une fois tous ces frais payés, le marchand de biens peut se verser un salaire.
Le salaire moyen d’un marchand de biens dépend du mode de rémunération :
Les modes de rémunérations du marchand de biens dépendent de son statut. En effet, chaque statut à ses propres spécificités (nom propre ou société type SARL ou SAS). Le statut de marchand de biens en société reste le plus adapté pour réaliser une opération d’achat revente. Nous expliquons dans un autre article les différents statuts du marchand de biens.
Le salaire moyen d’un marchand de biens dépend se son statut. Nous expliquons ici les différentes options pour se verser un salaire en marchand de biens.
Le marchand de biens en entreprise individuelle :
Le marchand de biens peut décider d’exercer son activité en nom propre, autrement dis en entreprise individuelle. Dans ce cas, le salaire d’un marchand de biens correspond au bénéfice de son entreprise individuelle.
Le marchand de biens en société (type SARL ou SAS) :
Le marchand de biens qui exerce avec le statut d’une société (SARL ou SAS) dispose de plusieurs possibilités pour se rémunérer. En effet, le chef d’entreprise peut choisir entre deux modes de rémunérations :
- Paiement d’un salaire
- Versement de dividendes
Le paiement d’un salaire présente l’avantage de cotiser au système de santé et de retraite. Cependant, il coûte cher puisque la société doit assumer environ 40% de charges patronales sur le salaire brut du marchand de biens. Ensuite, le marchand de biens en tant que particulier doit payer environ 25% de cotisations salariales. Enfin, le salaire net est taxé à l’impôt sur le revenu selon le taux d’imposition du foyer fiscal du marchand de biens.
A l’inverse, le versement de dividendes est beaucoup moins fiscalisé puisque s’applique seulement la flat tax d’un taux forfaitaire de 30%. Par contre, le marchand de biens ne cotisera pas au système de santé et de retraite.
Le salaire moyen d’un marchand de biens dépend donc directement du mode de rémunération choisi. En effet, la fiscalité diffère fortement en fonction de la forme choisie (salaire ou dividendes). La fiscalité du marchand de biens est expliqué dans un autre article.
