Marchand de biens avantages et inconvénients ? Nous allons expliquer dans cet article les points positifs et négatifs de cette activité commerciale :
- Marchand de biens avantages et inconvénients de cette profession ?
- Marchand de biens avantages et inconvénients des opérations d’achat-revente ?
Etre marchand de biens possède de nombreux avantages notamment au niveau financier mais aussi sur l’indépendance qu’il permet. Cependant, il faut aussi s’assurer de connaitre les inconvénients et les risques de cette activité de marchand de biens immobilier avant de se lancer dans un projet d’achat revente.
Marchand de biens avantages et inconvénients de cette profession ?
Générer rapidement des revenus
L’investissement locatif n’est pas la seule façon d’investir dans l’immobilier. De plus, l’investissement locatif ne crée pas des revenus immédiatement. Il faut généralement attendre de nombreuses années avant d’en percevoir les bénéfices. En effet, les biens en location permettent rarement de dégager un bénéfice suffisant pour vivre, après avoir payé tous les frais et remboursé le prêt immobilier. Néanmoins, certains biens immobiliers peuvent avoir un cash flow positif et permettent d’accéder à une indépendance financière plus rapidement.
A l’inverse, être marchand de biens consiste à acheter et vendre rapidement des biens immobiliers pour réaliser une plus value. Les rentabilités des opérations de marchand de biens sont généralement supérieures à celles des investissements locatifs. L’achat revente en immobilier permet de dégager une marge brute plus rapidement qu’un investissement locatif. Le métier de marchand de biens est une activité commerciale comme une autre, donc l’objectif est de générer des revenus rapidement pour en vivre.
Marchand de biens avantages et inconvénients de devenir son propre patron
Un métier très polyvalent
Marchand de biens avantages et inconvénients de ne pas gérer des locataires
L’investissement locatif ne doit pas se considérer comme une activité passive, même après la mise en location. Ainsi, il faut continuer de s’occuper de son bien pour l’entretenir mais également gérer les locataires. Ces derniers auront souvent des demandes qui viennent perturber le quotidien et des imprévus peuvent toujours arriver : dégâts des eaux, réparations diverses à effectuer, etc. D’autre part, l’investisseur locatif n’est pas à l’abris de tomber sur un mauvais locataire qui ne paie pas ses loyers ou dégrade son logement. Il faut garder à l’esprit que la loi française est très protectrice des locataires. Ainsi, vous n’aurez jamais gain de cause en tant que propriétaire.
Marchand de biens avantages et inconvénients liés aux opérations d’achat-revente ?
La phase de prospection
La partie la plus importante de l’activité de marchand de biens se trouve dans la prospection pour trouver une bonne affaire. La prospection reste la partie la plus compliquée dans une opération d’achat revente immobilier. Les prochaines étapes du projet se dérouleront ensuite naturellement une fois que l’affaire sera trouvée : financement, accord d’urbanisme, suivi des travaux, phase de commercialisation, etc. Le marchand de biens peut passer beaucoup de temps pour trouver la bonne affaire immobilière. Cette partie peut se révéler assez frustrante car elle est très consommatrice de temps. De plus, l’efficacité de la prospection dépend directement du réseau que développe le marchand de biens.
Les démarches administratives
Les opérations d’achat revente immobilier peuvent entrainer des démarches administratives notamment auprès de l’urbanisme. Ces démarches peuvent être frustrantes et difficiles car les autorisations administratives prennent généralement beaucoup de temps. De plus, l’issu d’un dossier n’est jamais totalement garanti. Ainsi, certains projets peuvent être annulés pour des raisons très spécifiques sur des points d’urbanismes ponctuels. La connaissance de l’urbanisme et la maîtrise de ces démarches administratives est un point clé dans la réussite d’un marchand de biens en immobilier.
Les délais d’une opération d’achat revente
D’une façon générale, les opérations d’achat revente immobilier prennent du temps. Tout d’abord, il y a les délais pour constater la vente elle-même avec la signature chez le notaire (généralement 3 mois). A noter, ce délai s’applique également à la revente avec vos futurs acquéreurs. Ensuite, les opérations de marchand de biens ont souvent besoin d’autorisations administratives auprès de l’urbanisme. Ainsi, il n’est pas rare de perdre plusieurs mois sur l’instruction de ces dossiers lorsque des pièces complémentaires sont demandées. Enfin, les travaux peuvent aussi prendre du retard à la suite d’imprévus ou de professionnels mal organisés. Être marchand de biens impose donc de vivre avec ces délais qui peuvent varier pendant le projet.
La risque de perte d’argent
Marchand de biens avantages et inconvénients des projets d’achat revente. Les opérations immobilières impliquent des grosses sommes d’argent, elles peuvent donc être très rémunératrices. Cependant, les opérations de marchand de biens impliquent de nombreux coûts qui sont liés à une acquisition immobilière : les frais de notaire (honoraires et droit de mutations), les frais de financement (coût du crédit), les honoraires d’agence immobilière, taxe foncière, etc. Nous détaillons tous les frais sur un projet immobilier dans notre article sur l’achat revente immobilier. Ces coûts ne présentent pas de risques car ils sont clairement connus avant la transaction.
A l’inverse, le risque de perte d’argent provient surtout des frais cachés qui surviennent après l’acquisition. Par exemple, les imprévus lors des travaux peuvent se révéler plus ou moins couteux selon la gravité de la situation. Egalement, une mauvaise analyse du prix du marché immobilier peut amener à fixer un prix de revente surestimé. Enfin, le marchand de biens immobilier n’est pas à l’abris d’un retournement du marché immobilier : crise, restriction des conditions d’accès au crédit, nouvelles réglementations sur l’immobilier, etc.
D’autre part, le marchand de biens doit aussi assurer ses propres frais de fonctionnement. Il doit être en mesure de payer toutes les charges indirectes liées à son activité : location de bureaux, leasing de véhicules, abonnements téléphoniques et internet, salaires du marchand de biens et charges, impôts, etc. Toutes les charges indirectes sont à déduire de la marge brute de l’opération d’achat revente immobilier pour calculer le résultat net de la société de marchand de biens.
Le risque de la perte de temps
Comme vu précédemment, les opérations de marchand de biens immobiliers prennent beaucoup de temps. Ces délais peuvent être rallongés à cause d’imprévus administratifs ou sur la réalisation des travaux. De plus, la phase de recherche peut aussi prendre plus de temps que prévu. Un des principaux risque du marchand de biens est donc de ne pas réaliser des affaires suffisamment rapidement.
Le risque juridique